Invertir en una cochera: por qué hoy puede ser mejor negocio que comprar un monoambiente
Mientras los precios de los departamentos volvieron a subir, las cocheras comenzaron a captar la atención de pequeños y medianos inversores. Comprar un inmueble para obtener una renta continúa siendo una de las alternativas preferidas por quienes cuentan con el dinero y buscan proteger sus ahorros. Sin embargo, el escenario cambió en los últimos meses: mientras los precios de los departamentos retoman la senda alcista, las cocheras comienzan a ser una opción atractiva.
La decisión ya no pasa únicamente por cuánto capital se tiene disponible. También entran en juego la rentabilidad esperada, el tiempo que demanda administrar la inversión, el potencial de revalorización y el nivel de riesgo que cada activo implica.
En ese contexto, surge una pregunta cada vez más frecuente: ¿conviene comprar un departamento o una cochera? La respuesta depende del perfil del inversor, pero también del momento que atraviesa el mercado inmobiliario.
¿Cuánto cuesta comprar una cochera o un monoambiente?
El precio medio de venta de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires subió un 0,1% en julio y acumula un incremento de 1,3% interanual, alcanzando un valor promedio de US$ 2.471 por metro cuadrado, según el último informe de Zonaprop.
Actualmente, un monoambiente de 40 m2 tiene un valor promedio de venta de US$ 108.000, mientras que alquilar una unidad de las mismas características cuesta, en promedio, $755.935 mensuales.
Lugano registra la oferta más económica para adquirir un monoambiente en la Ciudad, con un promedio de US$ 69.410. Por el contrario, Puerto Madero se presenta como el barrio con la oferta más alta, alcanzando los US$ 252.200.
A pesar de esa suba, la rentabilidad bruta promedio de un departamento en CABA retrocedió levemente y hoy se ubica en 5,76% anual. Esto significa que un propietario necesita aproximadamente 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión.
Los alquileres continúan en alza: durante julio aumentaron 1,6% y acumulan una suba del 30,7% en los últimos doce meses. Nueva Pompeya es el barrio más económico, con un alquiler de un monoambiente en $634.600 mensuales, mientras que Núñez presenta la oferta más cara, con un valor de $829.900 mensuales.
En cuanto a las cocheras, una cochera puede conseguirse desde US$ 17.000, lo que abre la puerta de entrada al mercado inmobiliario. Existen proyectos que permiten ingresar con anticipos cercanos a US$ 6.000 y financiar el saldo en cuotas, una alternativa prácticamente inexistente para departamentos terminados.
Rentabilidad: ¿por qué las cocheras hoy muestran mejores números?
Uno de los factores más analizados por quienes invierten para alquilar es la renta anual. Las cocheras ofrecen una ventaja significativa. Actualmente, una cochera puede generar entre un 6% y un 7% anual de rentabilidad, mientras que un departamento ronda entre el 4% y el 5%.
Las cocheras vuelven a ganar protagonismo por su mayor rentabilidad. Esta situación mejoró el rendimiento relativo de las cocheras y aún tienen margen para seguir valorizándose.
Departamento o cochera: ¿cuál requiere menos trabajo para el propietario?
No todo depende de la rentabilidad. Administrar un departamento implica atender reparaciones, cambios de inquilinos, problemas de mantenimiento y conflictos legales. En cambio, las cocheras demandan una gestión mucho más sencilla. “No hay prácticamente nada que se pueda romper. Es cemento”, resume Sucari. Esta simplicidad reduce tanto el tiempo de administración como los gastos inesperados.
¿Cuál es más fácil de vender?
A primera vista, podría suponerse que un departamento tiene mucha más salida. Sin embargo, los especialistas consideran que la diferencia no es tan marcada. Aunque el universo de compradores de departamentos es mayor, el precio más bajo de las cocheras genera un mercado propio de pequeños inversores que no pueden acceder a una vivienda.
Las expensas también pueden cambiar el negocio
Uno de los errores más frecuentes es mirar únicamente cuánto cuesta comprar una cochera. Para calcular correctamente la rentabilidad, también deben analizarse las expensas, los impuestos y la ubicación. Una cochera con expensas altas no necesariamente representa una mala inversión.
¿Qué inversión conviene según el capital disponible?
El presupuesto disponible también influye. Según el director de Ecocheras:
Hasta US$ 20.000: Las cocheras aparecen prácticamente como la única alternativa para ingresar al mercado inmobiliario.
Entre US$ 20.000 y US$ 50.000: Permiten comprar una o incluso varias unidades, diversificando el riesgo.
Alrededor de US$ 100.000: Con este monto ya es posible acceder a un departamento o a varias cocheras. En este caso, ya entra en juego la rentabilidad esperada y el tiempo que demanda administrar la inversión.
¿Qué conviene mirar antes de decidir en qué invertir?
Antes de decidir en qué invertir, no alcanza con comparar si una cochera o un departamento deja una renta mayor. Es fundamental estimar la rentabilidad anual, analizar la evolución del valor del inmueble, prestar atención a la ubicación y al nivel de demanda de alquiler en esa zona. También es importante considerar las expensas y los gastos de mantenimiento.
En definitiva, no existe una inversión ideal para todos. La respuesta dependerá del objetivo de cada inversor. Quien busca preservar capital en un activo tradicional, probablemente siga inclinándose por un departamento. En cambio, quienes priorizan un ticket de ingreso más bajo y una renta superior encuentran hoy en las cocheras una alternativa que volvió a ganar atractivo.
Fuente: Silvana Saldisuri
Link Original: Clarín
