Créditos hipotecarios: el Gobierno busca la forma de activar la financiación para la compra de propiedades
El crédito hipotecario no logra dejar de ser el talón de Aquiles de la economía argentina. En mayo de 2024, los bancos pusieron primera y volvieron a lanzar líneas en UVA que reactivaron al mercado inmobiliario durante casi un año. Sin embargo, el aumento de tasas dejó a una gran parte de la demanda fuera de la posibilidad de acceder a comprar con crédito.
Así volvió a quedar expuesto el dilema histórico del sistema financiero local: ¿cómo prestar dinero a 20 o 30 años en una economía donde los depósitos se renuevan en plazos mucho más cortos? Este problema ocupa parte de la agenda del Gobierno, que busca maneras de reactivar el financiamiento para la compra de propiedades.
En este contexto, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció esta semana que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que también alcanzan al sector inmobiliario. Además, confirmó que se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos y, de esa forma, intentar ampliar nuevamente el mercado hipotecario.
Ese fondo que administra el Estado se conformó con el dinero que tenían las AFJPs cuando se estatizaron en 2008 y se ha invertido en diversos instrumentos, desde financieros hasta otros de la economía real, como el Procrear en su momento. Según el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que la cartera hipotecaria de vivienda de Argentina ronda los US$11.000 millones. “Imagínense el impacto que podría tener el FGS en una cartera hipotecaria”, reflexiona.
Federico González Rouco sugiere que de los US$75.000 millones que administra el FGS, US$1.500 millones podrían destinarse a los préstamos anunciados por Caputo. La iniciativa surge tras un 2025 en el que se desembolsaron alrededor de US$3.300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque todavía lejos del pico pre-crisis de 2017-2018, cuando el volumen superaba los US$5.000 millones anuales.
El crédito hipotecario equivale a aproximadamente el 0,4% del PBI, según datos del Banco Central. Las 43.700 altas de deudores hipotecarios que se otorgaron durante el año pasado son tres veces más que lo concedido entre 2019 y 2023, pero un 30% menos que en 2017 y 2018, durante el boom de los créditos UVA.
En 2026, el crecimiento de las hipotecas no mantuvo la misma velocidad que en 2025. Hoy, las operaciones inmobiliarias que se cierran con crédito representan el 11% de las ventas, mientras que hace un año, ese porcentaje era del 20%. Entre enero y julio se desembolsaron alrededor de US$1.120 millones en créditos hipotecarios, frente a los US$1.792 millones otorgados en el mismo período de 2025, reflejando una caída interanual del 37,5%.
Con US$202 millones otorgados, julio marcó el volumen mensual más alto desde diciembre pasado. Sin embargo, se mantuvo un 28% por debajo del promedio mensual registrado durante gran parte de 2025. Se estima que durante este año podrían desembolsarse alrededor de US$2.500 millones en créditos hipotecarios.
La situación actual es bastante distinta a la del auge inicial: el crédito hipotecario ha perdido el impulso alcanzado durante 2025. A pesar de esto, empiezan a aparecer nuevos intentos por reactivarlo, con algunos bancos que han comenzado a bajar las tasas de sus líneas, aunque aún están por encima de los niveles del relanzamiento en 2024.
El motor de la reactivación
Sin financiación, es complicado que el mercado inmobiliario gane velocidad. Una mayor escala de préstamos no solo ampliaría la cantidad de operaciones, sino que también podría presionar sobre los precios de las propiedades usadas en un mercado sobreofertado.
Actualmente, se estima que el atraso de los valores de venta de propiedades usadas ronda el 27% en comparación con otras variables de la economía que han crecido en dólares, como salarios y costo de construcción. Este dato podría explicar por qué es un buen momento para invertir en ladrillos.
El año pasado, se cerraron 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número histórico, aunque aún no suficiente para impulsar los precios de las propiedades usadas, que solo aumentaron un 0,9% en lo que va del año y un 1,3% en los últimos 12 meses, el menor incremento interanual en 28 meses, según datos de Zonaprop.
Mientras tanto, la brecha entre el precio de una propiedad usada y una nueva se amplió y ronda el 32%, según un relevamiento de Zonaprop. Hace un año, era del 28,4% y hace cinco años, de apenas 10,8%. El aumento del costo de construcción en dólares, que supera el 140% desde octubre de 2023, ha contribuido a este diferencial, afectando el dinamismo de los edificios en marcha y enfriando el sector de la construcción, que ha perdido más de 100.000 puestos de trabajo en dos años y medio.
La Cámara que agrupa a las empresas desarrolladoras (CEDU+AEV) respalda los recientes anuncios del Gobierno y plantea que el próximo paso debería ser ampliar el financiamiento hacia las viviendas en construcción.
El verdadero cuello de botella
El regreso de las hipotecas mostró que hay demanda. Sin embargo, los bancos necesitan recursos para prestar a largo plazo. En la actualidad, los bancos fondean hipotecas a 20 o 30 años con depósitos a 30 días, lo que genera un descalce de plazos que limita estructuralmente el crédito hipotecario a largo plazo en Argentina.
La alternativa que analiza Economía no plantea que se destinen los fondos para comprar directamente las hipotecas. Caputo cree que el FGS no puede estar comprando hipotecas de personas humanas porque no es su trabajo. La propuesta consiste en colocar parte de los recursos en depósitos bancarios a dos, tres, cuatro o cinco años, a través de licitaciones donde las entidades competirían ofreciendo tasas por esos fondos.
El cuello de botella del mercado hipotecario ha sido y sigue siendo la falta de fondeo de los bancos. La estrategia del FGS, que se estima cuenta con unos US$1.500 millones entre liquidez y plazos fijos, es actuar como ancla del mercado de créditos mientras se desarrolla el sector privado.
Dentro del Gobierno, la discusión no se limita al FGS. El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, planteó que para ampliar el crédito, los bancos también deberán competir de manera más agresiva por los ahorros de los argentinos. Estimó que alrededor de US$300.000 millones están fuera del sistema financiero local y que esa es la plata que hay que buscar.
Conclusión
El FGS podría funcionar como un puente, pero la construcción de un mercado hipotecario grande necesita de una estructura de ahorro y financiamiento de largo plazo que, por ahora, Argentina no posee.
Fuente: Candela Contreras
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-el-gobierno-busca-la-forma-de-activar-la-financiacion-para-la-compra-de-nid16082026/
