Contratos de alquiler: las cláusulas que generan más conflictos y qué revisar antes de firmar
Los expertos advierten que muchos de los problemas entre propietarios e inquilinos nacen en cláusulas poco claras. Qué revisar sobre ajustes, depósito, expensas, arreglos, rescisión anticipada y hasta la identidad de quien alquila la propiedad.
El momento de firmar un contrato de alquiler, especialmente si es por primera vez, suele mezclar entusiasmo y nervios. La alegría de haber encontrado la propiedad adecuada no debería, sin embargo, distraer de una lectura atenta del acuerdo que marcará la relación entre propietario e inquilino —y buena parte de la economía doméstica— durante los meses siguientes.
El depósito, los arreglos prometidos “de palabra”, las expensas extraordinarias, la modalidad exacta de actualización del alquiler y hasta la comprobación de que quien ofrece la propiedad está efectivamente habilitado para hacerlo son algunos de los puntos que los especialistas aconsejan revisar antes de poner la firma.
“El 90% de los conflictos que veo no son por el precio: son por una cláusula redactada en una línea con mucho margen de interpretación”, sostiene Juan Amaya, fundador de Amaya Real Estate y CEO de Somos Inmobiliarios.
La escribana María Eugenia Girard, consejera del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, coincide en una recomendación básica: “Leer el contrato completo antes de firmar, sin apurarse por la ansiedad de ‘cerrar’ la operación”.
Y suma una precaución que muchas veces se pasa por alto: comprobar quién está del otro lado de la operación. “Hay que pedir el título de propiedad o la documentación que acredite su carácter de propietario, apoderado o administrador habilitado para alquilar el inmueble”, explica.
Amaya coincide en que se debe confirmar que quien firma sea el titular o tenga un poder vigente y pedir el comprobante que lo acredite. “¡Hay cientos de casos de estafas bajo esta modalidad!”, alerta.
Girard agrega otro aspecto que es importante tener en cuenta: cómo se va a instrumentar la firma. Hoy las partes pueden juntarse y firmar en un mismo acto, en papel, viéndose las caras y verificando los documentos de identidad —lo que da cierta certeza de que esa firma corresponde a esa persona— y, de ser necesario, requerir la certificación notarial de esas firmas. Pero también existe la opción de firmar a distancia. Ahí es clave considerar a través de qué plataforma se hace, ya que tiene que dar garantías de que el documento firmado de esa manera va a tener validez. En ese sentido, menciona la Plataforma Ciudadana de Firmas (PCF), impulsada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Esta permite validar la identidad de los firmantes, que las partes firmen en soporte digital de manera ológrafa como lo hacen habitualmente, resguardando los datos grafológicos para periciar en caso de ser necesario.
El contrato ganó protagonismo
Actualmente, en función de las últimas normativas, el contrato gana protagonismo. En ese sentido, Amaya destaca: “Desde el DNU 70/2023, el contrato pesa más que la ley. Lo que no está escrito, no existe. Hoy, la ley deja casi todo librado a lo que acuerden las partes: plazo, moneda, índice, frecuencia de ajuste, depósito y garantías”.
Como advertencia ineludible, el experto coincide en que es crucial leer el contrato entero antes de firmar y no mirar solamente el alquiler del primer mes. “Hay que sentarse con una calculadora y proyectar cuánto se paga en el mes 12 y en el mes 24 con la cláusula de ajuste puesta. Un contrato de dos años se lee en cuarenta minutos y define veinticuatro pagos. Acá no vale solamente pasarlo por ChatGPT o alguna IA, hay que hacer el trabajo manual y si existe un asesor o corredor inmobiliario de por medio es quien lo debería hacer muy bien”, aconseja.
El 90% de los conflictos no es por el precio
Desde el DNU 70/2023, el contrato pesa más que la ley. Lo que no está escrito, no existe. El refrán dice que “el diablo está en los detalles” y, según los especialistas, eso se aplica especialmente a la relación entre locadores y locatarios. “El 90% de los conflictos que veo no son por el precio: son por una cláusula redactada en una línea con mucho margen de interpretación”, sostiene Amaya.
Puntualiza que el caso más común es que el contrato dice “se ajusta por IPC trimestral” y no aclara el mes base ni el período de referencia. “Llega el primer ajuste, el propietario toma un trimestre y el inquilino toma otro, y por una diferencia de dos o tres puntos se rompe una relación de dos años. Se arregla con una sola frase bien escrita y, mejor todavía, con un ejemplo numérico dentro del contrato”, sugiere.
El profesional de Somos Inmobiliarios menciona otros puntos que suelen escaparse. Uno es el depósito (en qué moneda se entrega, en qué moneda y valor se devuelve, en qué plazo y contra qué). En ese sentido menciona abusos como el inquilino que no paga el último mes porque tenían su depósito, el propietario que se queda con el depósito por una factura a futuro de gas, etc. La lista incluye aspectos como las expensas extraordinarias (aclarar a quien corresponden), el estado de deudas y las lecturas de medidores al ingresar (con las últimas facturas adjuntas y una fotito de los medidores el mismo día del ingreso), los arreglos prometidos de palabra (deberían ir en un anexo, con fecha límite y resarcimiento claro).
Por su parte, Girard puntualiza como las fuentes de problemas más frecuentes: no dejar por escrito quién asume gastos extraordinarios o reparaciones estructurales, no definir con precisión el índice y la periodicidad de ajuste, y omitir el destino específico del inmueble (habitacional, profesional, mixto). Ejemplifica con un caso habitual: “Contratos que fijan ‘ajuste según inflación’ sin especificar el índice ni la fuente (INDEC, IPC, ICL), lo que después genera desacuerdos al momento de calcular el nuevo valor”. Agrega que también es común no prever qué ocurre si una de las partes cambia de domicilio o correo de contacto, lo que complica las notificaciones fehacientes.
Adicionales y salida anticipada
A veces la vida cambia, las posibilidades florecen o, por el contrario, el departamento no resulta apropiado y los inquilinos prefieren dejarlo antes. La escribana Girard explica que la rescisión anticipada está regulada en el Código Civil y Comercial (art. 1221), que prevé una indemnización a favor del locador si el locatario resuelve antes de cumplido cierto plazo mínimo de ocupación, salvo que las partes hayan pactado condiciones distintas en el contrato. “Por eso es clave leer esa cláusula al momento de firmar. Además, el proyecto de Ley de Propiedad Privada que obtuvo media sanción en el Senado incorpora la posibilidad de notificaciones electrónicas entre las partes, siempre que se haya constituido un correo electrónico a tal efecto en el contrato”, agrega.
Amaya destaca que cambió la lógica con las nuevas normativas: “La multa dejó de ser fija y pasó a ser proporcional al tiempo que falta. Irse temprano se encareció; irse cerca del final, se abarató”, dice. Detalla que hoy el inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento pagando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro. Y hace números: en un contrato de 24 meses, quien se va en el mes 6 paga el 10% de los 18 alquileres que faltan, es decir, cerca de 1,8 alquileres. Quien se va en el mes 20 paga el 10% de 4, menos de medio alquiler. Con el régimen anterior, esa misma salida temprana costaba un mes y medio.
Brinda, al respecto, dos recomendaciones prácticas: notificar de manera fehaciente y por el medio pactado en el contrato, y dejar escrito cómo se calcula ese saldo futuro cuando el alquiler es ajustable.
Estas eventualidades no son las únicas y, a veces, se suman cláusulas especiales para que las cosas estén claras. Para el experto, algunas de las más habituales son el mecanismo de ajuste detallado; moneda y medio de pago; preaviso y penalidad de salida anticipada pactados, por encima o en complemento del 10% legal (antes se usaba cláusula de desalojo); prohibición de subalquilar y de destinar el inmueble a alquiler turístico o plataformas; reparaciones con umbral; forma de devolución del depósito; inventario y acta de estado como anexos, sobre todo en amoblados; uso mixto o vivienda con domicilio fiscal, para quienes trabajan desde casa o son monotributistas.
En la experiencia de Girard, las más frecuentes hoy son admisión o prohibición de mascotas, autorización para reformas menores, cláusulas de resolución de conflictos por vía de mediación o arbitraje (cada vez más recomendadas ante la lentitud de los procesos judiciales), <
