AIRBNB VS. ALQUILER TRADICIONAL EN BUENOS AIRES: CUÁNTO GANA REALMENTE CADA UNO EN SEPTIEMBRE 2026
A pesar de que la rentabilidad general del alquiler temporario suele ser mayor, hay otras variables que condicionan su rendimiento.
*18 de septiembre de 2026*
*18:33*
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Una de las decisiones más difíciles que enfrentan los inversores en el mercado inmobiliario es determinar hacia qué modelo de alquiler inclinarse: si optar por los alquileres temporarios o por los tradicionales. En un contexto tan cambiante y volátil como el argentino, donde en menos de 7 años hubo una Ley de Alquileres y un DNU que la derogó, precisar cuál es más conveniente no es nada sencillo.
El primer factor a considerar es la rentabilidad. Desde el mercado de alquiler tradicional, los especialistas reconocen que actualmente es un buen momento en términos de oferta, demanda y rendimiento.
“Los alquileres tradicionales hoy rinden entre un 6% y un 7%, dependiendo de la zona y del producto. Como regla, no dan más del 7, aunque puede haber alguna zona muy especial que genere un rendimiento un poco superior. Pero entre 5,5% y 6,5% es una renta aceptable para un inmueble”, señala Mateo García, Director Residencial en Toribio Achával.
Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria y referente del mercado inmobiliario, coincide en términos generales: “La rentabilidad del mercado del alquiler tradicional se encuentra en el orden del 5% y 6% bruto”.
Sin embargo, más allá de la rentabilidad concreta, todo mercado incluye otras variables a tener en cuenta. Para Balayan, el valor de las expensas también influye en el rendimiento: “Si el valor de las expensas es muy elevado, erosiona la rentabilidad. Cuando las expensas son muy altas, sin servicios o estado de mantenimiento del edificio que las justifiquen, termina haciendo que el precio de alquiler baje respecto de comparables”.
Con respecto a la vacancia, que es crucial ya que cada mes sin ocupación cuenta, el panorama hoy es positivo: “En Buenos Aires, todo lo que está en alquiler prácticamente se alquila, hay oferta y hay demanda, así que ese circuito está funcionando bien”, asegura Mateo García.
ALQUILERES TEMPORARIOS
Del otro lado, están los alquileres temporarios, que vivieron una notable expansión en los años pospandemia. Ya sea a través de Airbnb, otras plataformas o empresas que trabajan directamente este mercado, hay que mencionar que las rentas suelen ser un poco más altas si hablamos de números estrictos, aunque las variables adyacentes cobran un peso mucho mayor.
“El alquiler temporario es un poco más rentable por tipo de producto, pero está muy alineado a lo que tiene que ver con el turismo. Y hoy el turismo está algo flojo”, analiza García de Toribio Achával. Balayan aporta que, si bien no hay datos exactos sobre la rentabilidad, los números muestran cómo el mercado prioriza hoy el alquiler tradicional. Desde el DNU de Milei, la publicación de avisos en Zonaprop de los alquileres temporarios bajó de un pico de 12.000 por mes en 2021 a unos 4.000 en la actualidad, mientras que los alquileres tradicionales se dispararon de un rango de entre 4.000 y 6.000 a casi 17.000.
Según las firmas globales AirDNA y AirROI, la renta temporaria en Buenos Aires genera ingresos anuales que rondan entre US$8000 y US$8100 por unidad, con una ocupación que varía entre el 45% y el 65%. Si se traduce ese ingreso anual a una métrica comparable con el del mercado tradicional, la renta temporaria equivale a una rentabilidad bruta del 6% al 9% anual sobre propiedades de US$90.000 a US$130.000, que es el rango típico de departamentos de uno o dos ambientes usados en CABA. Es decir, el temporario supera o iguala la renta tradicional del 5% al 7% reportada por inmobiliarias y operadores, pero lo hace con mayor volatilidad, costos operativos más altos (limpieza, mantenimiento, gestión, comisiones) y una ocupación que nunca llega al 100%.
Los diferentes modelos de gestión no pueden ignorarse al momento de decidir cómo ofrecer el inmueble. Mientras el alquiler tradicional ofrece ingresos estables y previsibles, el temporario depende de la estacionalidad, la ubicación, la calidad del equipamiento y la capacidad del anfitrión para mantener tarifas competitivas. Aun así, las fuentes coinciden en que Buenos Aires sigue siendo un mercado con baja regulación para el alquiler temporario, con entre 22.000 y 40.000 unidades activas, y una demanda que permite sostener ingresos anuales que, en promedio, igualan o superan la renta tradicional, aunque con un nivel de trabajo y riesgo mayor.
Fuente: LA NACION
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/airbnb-vs-alquiler-tradicional-en-buenos-aires-cuanto-gana-realmente-cada-uno-en-septiembre-2026-nid18092026/
