Los departamentos porteños se achicaron a la mitad en casi un siglo: cuántos metros tienen ahora y qué ambientes desaparecieron
Un análisis de más de 53.000 avisos de propiedades en venta muestra cómo cambiaron las viviendas construidas en la Ciudad de Buenos Aires en casi 90 años: la superficie mediana cayó un 55%. Los monoambientes pasaron de ser una rareza a representar más de un tercio, y 2010 marcó un punto de quiebre significativo.
Cambio en la superficie de los departamentos
Los departamentos más nuevos que salen a la venta en la Ciudad son mucho más pequeños que los construidos hace décadas. En casi nueve décadas, perdieron más de la mitad de su superficie, pasando de tener cuatro ambientes a apenas dos. Sin embargo, el espacio destinado a cada ambiente prácticamente no cambió.
Un análisis realizado por Mirando.ia sobre avisos activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad da cuenta de esta transformación. El relevamiento agrupó las propiedades según su década de construcción y analizó unidades ubicadas en los 48 barrios porteños.
El contraste entre los extremos es contundente. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en la década de 1930 es de 102 m². En las unidades correspondientes a los años 2020, esta cifra baja a 46 m². Esto significa una reducción del 55%.
El fenómeno de los monoambientes
El cambio también se refleja en la cantidad de ambientes. El departamento mediano de los años 30 tenía cuatro; el construido en la década actual tiene dos. Pero hay otro dato que muestra hasta qué punto cambió el tipo de vivienda que se construye en Buenos Aires: los monoambientes.
En los años 30 representaban apenas el 1,9% de las unidades analizadas. En los años 70, subieron al 7,4%, y en los 2000 llegaron al 12,2%. El salto más fuerte ocurrió después: pasaron al 30,2% entre las construcciones de la década de 2010 y alcanzan el 35,3% en los años 2020: más de uno de cada tres departamentos de la última década analizada es un monoambiente.
Desaparición de ambientes
A pesar de la fuerte reducción del tamaño total de los departamentos, los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron relativamente estables durante casi nueve décadas, dentro de un rango de entre 20 y 26 m². En los departamentos de los años 30, la relación era de 25,5 m² por ambiente. En los de los años 50, de 26 m²; en los de los 70 y 80, de 20 m²; y en las construcciones de los años 2020, alcanza los 23 m².
Por eso, el cambio de fondo no estaría tanto en ambientes cada vez más pequeños, sino en viviendas con menos ambientes. “No achicamos tanto los ambientes, fuimos eliminando ambientes”, explica Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar.
El año en el que cambió la tendencia
Desde 2010, el departamento mediano porteño pasó de tres a dos ambientes. La reducción de superficie tampoco se produjo de manera constante. Los departamentos se fueron achicando durante buena parte del siglo XX: la mediana pasó de 102 m² en los años 30 a 92 m² en los 40, 78 m² en los 50 y 67 m² en los 60.
En los años 70 llegó a 60 m², y entonces ocurrió algo particular: el achicamiento prácticamente se frenó. Durante cuatro décadas, el tamaño se mantuvo alrededor de ese nivel.
El verdadero quiebre aparece a partir de 2010. En esa década, la superficie mediana cayó de 61 a 46 m² y la cantidad mediana de ambientes pasó de tres a dos. Al mismo tiempo, la participación de los monoambientes saltó de 12,2% a 30,2%.
¿En qué barrios se achicaron más?
La transformación no tuvo la misma intensidad en toda la Ciudad. Algunas de las mayores reducciones aparecen en barrios tradicionalmente asociados con departamentos grandes. El caso más marcado es Recoleta. Al comparar las propiedades construidas antes de 1980 con las realizadas desde 2010, la superficie mediana en ese barrio cayó un 50%: pasó de 90 a 45 m².
Monserrat aparece en segundo lugar, con una reducción del 41,1%, seguido por Palermo, donde la baja alcanza el 40%.
En otros barrios, en cambio, el achicamiento fue considerablemente menor. En Villa Devoto, la reducción entre ambos períodos fue de apenas 6,3%; en Villa del Parque, de 8,5%; y en Núñez, de 11,1%.
De los departamentos grandes a las unidades chicas
Otra forma de observar la transformación es mirar los dos extremos del mercado. Entre los departamentos construidos en los años 30, solo el 5,8% tiene menos de 40 m². En las construcciones de los años 2020, esa proporción llega al 34,1%.
Las propiedades de al menos 100 m² representaban el 53,2% entre las construidas en los años 30 y bajaron al 9,4% en las de la década actual. La combinación de ambos movimientos muestra cómo se modificó la oferta residencial porteña: crecieron con fuerza las unidades pequeñas, mientras que los departamentos de grandes superficies perdieron peso.
Conclusiones sobre la tendencia
El relevamiento se realizó sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en CABA, con año de construcción declarado entre 1920 y 2025, superficies cubiertas de entre 15 y 500 m² y propiedades de uno a diez ambientes.
Los datos permiten observar la magnitud y la dirección de una transformación que atravesó varias décadas. Y que deja una postal muy distinta de la vivienda porteña: del departamento mediano de cuatro ambientes y más de 100 m² de los años 30 a uno de dos ambientes y 46 m² en las construcciones más recientes.
Fuente: Soledad Navarro
Link Original: Clarín
