La Avenida de Zona Norte que Atrae Desarrollos Premium con Valores 20% Más Bajos que Libertador
El mapa inmobiliario va cambiando y nuevos corredores comienzan a ocupar un lugar importante en el lujo del Gran Buenos Aires.
*15 de octubre de 2026*
*07:19*
El mercado empieza a mirar otros corredores con potencial de crecimiento premium. Durante años, cuando se mencionaban desarrollos residenciales premium en la zona norte del Gran Buenos Aires, la Avenida del Libertador era la primera referencia. A pasos del río, desarrollos de gran escala, amenities y un público dispuesto a pagar un diferencial por ubicación consolidaron un corredor que sigue siendo aspiracional.
Sin embargo, la combinación entre precios elevados, la dificultad de conseguir tierra y un margen más limitado para nuevos proyectos comenzó a empujar parte de esa oferta hacia otras avenidas. Este fenómeno ya tuvo su primer capítulo en la Avenida Maipú, en Vicente López, donde en la última década empezaron a aparecer edificios que replicaron características antes exclusivas de Libertador: unidades amplias, seguridad, amenities premium y terminaciones de alta calidad. Ahora, el mercado comienza a mirar más hacia el norte, y la Avenida Santa Fe, especialmente entre Martínez y Acassuso, se perfila como un corredor con potencial para una transformación similar.
“En los últimos 10 años, todo lo que se construyó en Libertador se replicó en la Avenida Maipú. Hoy tiene proyectos premium, con amenities y seguridad; eso ya es una realidad. En Santa Fe, vemos que puede empezar a suceder lo mismo”, afirma Maximiliano D’Aria, director comercial de D’Aria Propiedades.
Los proyectos premium en Libertador defienden los valores más altos de la zona norte del GBA. La explicación es, en gran medida, económica. Mientras que Libertador se convirtió en uno de los corredores más caros y consolidados, en Santa Fe es posible ingresar a nuevos proyectos desde valores cercanos a los US$2800/m², según D’Aria. En la Avenida Maipú, los desarrollos de mayor categoría se sitúan alrededor de los US$3200/m², con una diferencia que puede superar el 20% frente a algunos productos en Libertador, dependiendo de la ubicación, características del edificio y etapa de obra.
El Antecedente: Hace Una Década, La Situación de Maipú Era Diferente
Para muchos compradores, Maipú era antes un corredor comercial y de tránsito y no una dirección asociada a edificios residenciales premium. Con el tiempo, esa percepción cambió. “Antes había gente que decía: ‘Quiero vivir en Libertador, Maipú no es linda’. Hoy, los compradores dicen: ‘Busco en Maipú, no quiero Libertador’”, comenta D’Aria.
El crecimiento de proyectos residenciales de alta categoría, sumado a su conectividad con Buenos Aires, ayudó a modificar el perfil del corredor. Actualmente, allí conviven desarrollos como Vincent, Notre Maipú y Notre Alsina, entre otros. Para D’Aria, “hoy Maipú y Libertador hablan el mismo idioma”, aunque Libertador mantiene una cuota aspiracional que difícilmente desaparezca.
En Maipú, los desarrollos de alta categoría ya rondan los US$3200/m². ¿Puede la Avenida Santa Fe recorrer un camino parecido? La normativa urbana limita mucho más la escala de los proyectos. “Si en Santa Fe se pudieran hacer 15 pisos, esto probablemente habría ocurrido hace 10 años. Pero solo se puede construir planta baja y tres pisos, y eso hace que para el desarrollador no sea tan atractivo como lo fue Maipú”, explica D’Aria.
Los Primeros Proyectos: Una Marca Premium Apuesta a la Zona
Actualmente, hay nuevos desarrollos sobre Santa Fe, en el tramo comprendido entre el centro de Martínez y Acassuso, incluyendo uno en Perú y Santa Fe, frente al Hipódromo de San Isidro, y otro sobre Santa Fe a la altura de Edison. Uno de los grupos que decidió avanzar sobre este corredor es PvG Desarrollos, que comenzó a llevar su marca Tempus allí, tras desarrollar proyectos en Acassuso y Martínez.
La firma tiene actualmente dos iniciativas en este corredor, Tempus Avenida y Tempus Hipódromo, con precios iniciales que rondan los US$2800/m². Este dato es relevante porque marca la llegada a Santa Fe de un tipo de producto que hasta hace unos años se concentraba en el otro lado de las vías.
“La demanda busca comodidad, conectividad y eficiencia. Al desembarcar en Santa Fe con edificios bajos y productos de alta categoría, aparece una alternativa para quienes quieren cercanía urbana sin pagar los valores de Libertador”, señala D’Aria, quien comercializa las unidades.
Guillermo von Gerstenberg, director de PvG Desarrollos, sostiene que la intención de la compañía es trasladar a otros puntos de San Isidro “una sofisticación técnica que antes estaba más asociada al Bajo”, adaptando los edificios a la escala de cada barrio.
Una Demanda Diferente y la Conectividad como Punto a Favor
La aparición de productos de mayor calidad no significa que los compradores estén abandonando Libertador. En realidad, el mercado empieza a ampliar el abanico de ubicaciones aceptables para un tipo de vivienda similar, y los perfiles de los compradores tampoco son exactamente iguales.
En Libertador pesa el comprador que busca un activo consolidado y de menor riesgo, mientras que el que compra en Santa Fe asume un poco más de riesgo porque es una plaza menos probada. Un inversor que compra su primer departamento probablemente optará por un mercado más consolidado; sin embargo, alguien que ya tiene varias propiedades puede decidir colocar parte de su cartera en esta avenida buscando un mayor recorrido de valorización, explica D’Aria.
Además, hay un componente local marcado: los proyectos sobre Libertador pueden atraer compradores de distintos puntos de la ciudad y el conurbano, mientras que el público que mira Santa Fe está más relacionado con San Isidro, Martínez y el Alto de Martínez. “Son familias o inversores que conocen la zona, valoran la cercanía con sus actividades cotidianas y buscan obra nueva sin pagar los valores de los corredores más consolidados”, agrega el broker.
De acuerdo a los brokers, Santa Fe va camino a consolidarse como un nuevo corredor premium con precios más bajos que las avenidas ya consolidadas. Santa Fe también cuenta con una ventaja decisiva: la conectividad. La avenida funciona como continuación natural de Maipú y permite vincularse rápidamente con arterias como Thames y Márquez, además de facilitar el acceso hacia Panamericana. A eso se suma el ferrocarril y una amplia red de colectivos.
Para quienes se mueven diariamente dentro de San Isidro o hacia la Ciudad de Buenos Aires, esa combinación puede pesar tanto como la cercanía al río. Más que un reemplazo de Libertador, lo que empieza a aparecer es una ampliación del mapa premium de zona norte.
Libertador seguirá concentrando los valores más altos y buena parte de la demanda aspiracional. Maipú ya demostró que otro corredor puede incorporar edificios de categoría y consolidar su propio mercado. Santa Fe está más atrás en ese proceso, pero va camino a consolidarse como un nuevo corredor premium con precios más bajos que las avenidas ya consolidadas.
Fuente: Candela Contreras
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/construccion-y-diseno/la-avenida-de-zona-norte-que-empieza-a-atraer-desarrollos-premium-con-valores-20-mas-bajos-que-nid15102026/
