Alquileres: Cuánto va a aumentar en junio de 2025 según el índice con el que cerraste el contrato
El aumento del alquiler dependerá del momento en el que se firmó el contrato de locación y el índice con el que se fijó el ajuste. El 1° de junio, los contratos de alquiler que tengan pactados los ajustes para ese mes enfrentarán una nueva suba en sus valores. Es importante aclarar que actualmente persisten tres tipos de contrato:
* Los firmados bajo la ley de alquileres, con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
* Los que se firmaron luego de la actualización de la normativa en octubre de 2023, con ajustes semestrales por Casa Propia.
* Los contratos pactados a partir de la derogación de la ley el 29 de diciembre de 2023, con libertad contractual entre las partes.
Por lo tanto, el aumento dependerá del índice de cada uno.
Contratos ajustados por ICL
Una de las actualizaciones que más controversia genera es la de los acuerdos anuales ajustados por ICL. Estos se firmaron en junio de 2023 y en junio de 2025 afrontarán su última suba, ya que se hicieron por tres años y con aumentos anuales, bajo la entonces vigente ley de alquileres. En junio de 2026 deberán renovarse, y tanto inquilinos como propietarios pueden fijar nuevas condiciones o dar por terminado el contrato.
El ICL, publicado por el Banco Central, se ha caracterizado por aumentos constantes por encima de la inflación, llegando incluso a 265% en julio de 2024. Sin embargo, desde septiembre de ese año, se evidenció un cambio de tendencia, desacelerando el incremento del ajuste.
En junio de 2025, los contratos firmados en junio de 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual del 80,65%. Esto representa 15 puntos porcentuales menos que los registrados en mayo (95,24%), según datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Por ejemplo, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir de junio deberá abonar $722.581, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $1.083.871 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento dependerá del día del mes en que se firmó el contrato.
Contratos ajustados por Casa Propia
En junio también se ajustarán los acuerdos de alquiler firmados bajo la actualización de la ley, que fueron acordados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023. Estos se ajustan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia, que en junio será de aproximadamente 48,44% (este valor es aproximado ya que aún no se ha publicado el correspondiente).
Por ejemplo, en diciembre de 2023, el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba $334.888. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre de 2023 bajo la ley, el 1° de junio de 2025 deberá abonar el tercer ajuste actualizado por Casa Propia de $1.298.908.
Contratos con libertad de ajuste
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales y cuatrimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Para quienes firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de mayo se calculará con el último índice publicado por el INDEC (abril de 2025), por lo que el incremento será del 9,58%.
Por ejemplo, si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en junio será de aproximadamente $547.889. Si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $876.622.
Contratos que finalizan
En junio finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados bajo la ley de alquileres por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL. El panorama del mercado ha cambiado, y los nuevos contratos ahora se pactan bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación.
Un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se debe a la brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
En abril de 2025, los precios de publicación de alquileres aumentaron un 44,6% en comparación con el mismo mes del año pasado, según datos de Zonaprop. Sin embargo, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios, subieron un 80,65% anual en el mismo mes, un incremento considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 47,3% en el mismo período.
Esto significa que, en términos prácticos, resulta más “barato” iniciar un nuevo contrato que mantener uno que se ajusta con el ICL.
Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento de un ambiente y 40 m² se alquila por $527.566, en promedio; uno de dos ambientes y 50 m² lo hace por $622.309; mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se alquila por $836.751 por mes.
Fuente: LA NACION
