Comprar para alquilar: créditos hipotecarios disponibles
Muchos se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad adquirida con un préstamo bancario en Argentina, de forma que los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que el crédito hipotecario cobró impulso en abril del año pasado, la posibilidad de acceder a una vivienda propia se ha vuelto un tema recurrente entre los argentinos. Además, el real estate ha recuperado atractivo como inversión, con una rentabilidad que alcanzó el 5,37% en mayo, según Zonaprop. Esto ha llevado a muchos a poner la mirada nuevamente en este sector para hacer rendir sus ahorros. Así, surge la pregunta: ¿se puede comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla al alquiler?
Los expertos consultados afirman que, en términos generales, es posible alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea como primera o segunda vivienda. Sin embargo, destacan que esto puede variar si las partes estipulan lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si el contrato de hipoteca no menciona nada al respecto, se puede alquilar sin inconvenientes. Sin embargo, hay bancos que prohíben el alquiler del bien hipotecado. En definitiva, todo depende de lo que pacten las partes, conforme al artículo 958 del Código Civil y Comercial, que establece el principio de libertad contractual”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, también menciona: “Desde el punto de vista legal no hay ninguna impedimento, ya sea por primera, segunda o hasta décima hipoteca. Sin embargo, muchos bancos, si no todos, incluyen una cláusula que prohíbe el alquiler en las hipotecas, y si no se cumple con el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía”. Esto significa que, si el deudor incumple, el acreedor puede reclamar la propiedad como garantía, ya que no hay terceros ocupando el inmueble.
Mariano Esper, abogado especializado y profesor en la UBA y la Universidad Austral, señala que podría interpretarse que el alquiler no es posible. Cita el artículo 2195 del Código Civil y Comercial: “El deudor hipotecario conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía”. Aunque este artículo no prohíbe explícitamente el alquiler, podría argüirse que tal actividad podría comprometer la garantía.
De todos modos, Esper aclara que cualquier escritura de hipoteca, incluso la más básica, suele incluir condiciones vinculadas a las obligaciones del deudor, como solicitar permiso al acreedor para alquilar el inmueble. “Las escrituras de hipoteca, especialmente las bancarias, incluyen cláusulas que prohíben al deudor realizar actos que puedan perjudicar los derechos del acreedor hipotecario”, aclara.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que se recomienda consultar banco por banco las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, LA NACIÓN se contactó con varias entidades para conocer sus políticas al respecto.
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario**: Si se compra como vivienda única, familiar y permanente, no se puede alquilar. Si es una segunda vivienda, sí se permite.
– **Banco Ciudad**: En primera vivienda no se puede, ya que el contrato establece que es para ocupación permanente; en el caso de segunda vivienda, es posible.
– **Banco Santander**: Permite el alquiler para segunda vivienda, pero no para la primera.
– **Comafi**: El prestatario debe declarar si el inmueble es para vivienda permanente. Si es así, no puede ser alquilado. Si se declara como no permanente, sí se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia**: Prohíbe el alquiler tanto en primera como en segunda vivienda, especificando que el inmueble es para uso permanente y personal.
– **Banco Nación**: No permite el alquiler, ya que sus líneas de préstamo son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA**: No permite el alquiler. Su crédito hipotecario UVA está destinado exclusivamente para vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
– **ICBC**: No permite el alquiler, ya sea en primera o segunda vivienda.
– **Banco Patagonia**: Expresamente prohíbe alquilar el inmueble.
– **Bancor (Banco de Córdoba)**: Su línea es para vivienda única, no permitiendo el alquiler.
– **Banco Municipal de Rosario**: No se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: No permiten el alquiler, ya sea en primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los motivos que pueden llevar a alguien a adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Algunos pueden estar invirtiendo en una propiedad que habitarán en el futuro. Mientras tanto, alquilan el inmueble y utilizan esos ingresos para abonar las cuotas del crédito hipotecario. Otros pueden desear mudarse a un espacio más grande, mientras alquilan su actual vivienda.
¿Es una buena inversión? El analista económico Darío Rubinsztein opina: “Depende. En Estados Unidos, es común comprar propiedades con hipotecas y alquilarlas, pero hay que evaluar varios factores”, como la tasa de interés y la inflación.
Es fundamental considerar si la tasa de interés es fija o variable. Si esta última es la opción (como ocurre con la mayoría de los créditos hipotecarios en Argentina), es esencial analizar la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que puede encarecer el préstamo si esta aumenta. Además, la tasa de interés para préstamos de segunda vivienda suele ser más alta que para primera vivienda.
Otro aspecto a evaluar es el porcentaje de financiación del crédito. Si se financia solo una parte de la propiedad, es recomendable tener ahorros adicionales en caso de que el inquilino se mude antes de tiempo.
Finalmente, aquellos que opten por comprar un inmueble con crédito hipotecario para alquilarlo y utilicen líneas de segunda vivienda deberán abonar IVA por la compra, lo que incrementaría el costo total un 21%. Según un banco consultado, el ingreso del alquiler podría no cubrir la cuota completa del crédito.
“Con las tasas actuales, los créditos son caros y no necesariamente representan una buena inversión”, concluye Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
