Cuáles son los créditos hipotecarios que te permiten comprar para alquilar
La Voz Inmobiliaria
martes 17 de junio de 2025 – Edición Nº2193
Vuelve la inversión: Créditos hipotecarios para comprar y alquilar
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad adquirida con un préstamo bancario en Argentina, y que, de esta forma, los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que se reactivó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia tomó protagonismo y comenzó a ser un tema de conversación recurrente entre los argentinos. Además, el real estate recuperó atractivo como modo de inversión, ya que en el último año creció la rentabilidad (se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop), lo que llevó a muchos a poner nuevamente los ojos en este sector como forma de hacer rendir sus ahorros. En este contexto, algunos interesados en invertir en propiedades se plantean la siguiente pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla inmediatamente al alquiler?
Los expertos consultados aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea si se trata de una propiedad destinada a primera o segunda vivienda. Sin embargo, los especialistas advierten que esta posibilidad puede cambiar si las partes manifiestan expresamente lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que, en sus líneas de créditos, prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que libremente pacten las partes (las condiciones que establecen los bancos para solicitar un préstamo), tal como dice el artículo 958 del Código Civil y Comercial, es decir, el principio de libertad contractual”, asegura Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, señala: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida, ya sea por primera, segunda, cuarta o décima hipoteca. Sin embargo, muchos bancos (por no decir todos) agregan una cláusula para impedir el alquiler en las hipotecas y, en caso de incumplimiento en el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía.” Esto implica que si el deudor no paga el crédito hipotecario, el acreedor puede reclamar la propiedad como garantía porque no hay ningún tercero ocupando el inmueble.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y profesor de la UBA y de la Universidad Austral, advierte que podría interpretarse que con un alquiler esto no es posible. “El artículo 2195 del Código Civil y Comercial establece que el deudor hipotecario conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía.”
De todos modos, Esper insiste en que cualquier escritura de hipoteca, incluso la más básica, suele contener alguna condición vinculada con las obligaciones del deudor de solicitar el permiso del acreedor (en estos casos, del banco que presta el dinero) para poder alquilar el inmueble. “Las escrituras de hipoteca, sobre todo las bancarias, suelen tener una cláusula fuerte que establece que el propietario, que es el deudor hipotecario, no puede realizar ningún acto en el inmueble hipotecado que pueda perjudicar los derechos del acreedor hipotecario.”
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan indagar banco por banco qué establecen las cláusulas de sus líneas de crédito hipotecario, La Nación consultó a diversas entidades bancarias de Argentina para conocer sus políticas al respecto.
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario**: No se puede alquilar si se compra para vivienda única, familiar y permanente. En el caso de una segunda vivienda, sí es posible.
– **Banco Ciudad**: En la primera vivienda no se puede, ya que se establece que es vivienda única de ocupación permanente; en el caso de la segunda vivienda, sí es posible.
– **Banco Santander**: Se permite alquilar en el caso de la segunda vivienda, pero no en el de la primera.
– **Comafi**: El solicitante debe declarar el destino del inmueble. Si es para vivienda permanente, no puede alquilar. Si se declara como no permanente, sí se puede alquilar.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia**: No permite alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda, debido a una cláusula que establece el uso permanente y personal del inmueble.
– **Banco Nación**: Indica que no se puede alquilar; sus líneas de préstamo hipotecario son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA**: No permite el alquiler, ya que el crédito hipotecario UVA está destinado exclusivamente a la adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
– **ICBC**: No se puede alquilar, tanto para primera como para segunda vivienda.
– **Banco Patagonia**: Expresa que la posibilidad de alquilar está fuera de juego en sus cláusulas de hipoteca.
– **Bancor (Banco de Córdoba)**: La línea es para vivienda única, por lo que no permite comprar para alquilar.
– **Banco Municipal de Rosario**: No se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: No permiten alquilar, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Puede que haya quienes inviertan en él, ya que aún viven en la casa de sus padres o de un familiar, trabajan, pero no tienen necesidad de independizarse todavía. De esta forma, ofrecen el inmueble en alquiler y van cancelando las cuotas del crédito hipotecario con los ingresos que brinda el inquilino. Otro escenario posible es que quienes ya son propietarios busquen mudarse a un inmueble más grande. Mientras viven en una casa más pequeña, pueden pagar su nuevo inmueble sin necesidad de afrontar gastos adicionales.
El analista económico Darío Rubinsztein responde: “Depende. En Estados Unidos es habitual comprar propiedades con hipotecas y destinarlas al alquiler, con lo que el ingreso del inquilino cubre las cuotas, pero hay que analizar varios puntos para ver si la ecuación cierra.”
En primer lugar, sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable. En el segundo caso, que es el de prácticamente todos los créditos hipotecarios que se ofrecen hoy en Argentina, es relevante analizar la inflación. Los créditos UVA se ajustan por inflación, lo que podría encarecer el préstamo. También hay que tener en cuenta que la tasa de interés de los préstamos para segunda vivienda suele ser más alta que para primera vivienda, ya que los bancos permiten la modalidad de alquiler solo para el segundo tipo. Otros indicadores a considerar son si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte, y la necesidad de contar con ahorros extras para afrontar el pago de las cuotas en caso de que el inquilino se retire.
Info: La Nación
¿Estás considerando invertir en un inmueble para alquilar? Recuerda que es esencial analizar cada opción y las condiciones de cada banco antes de tomar una decisión.
Fuente: La Voz Inmobiliaria
