Los cambios en la forma de construir que llegan al real estate y el desafío del crédito hipotecario
En el encuentro de La Nación, Issel Kiperszmid (DYPSA), Daniel Mintzer (G&D Developers), Jeremías González Toledo (Inarch) y Lucas Salvatore (IDERO) compartieron su diagnóstico del mercado y las claves a futuro.
16 de julio de 2025
16:53
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En la décima edición del Real Estate Summit organizado por La Nación, cuatro desarrolladores referentes del sector inmobiliario argentino discutieron el estado actual del mercado y cómo enfrentar el histórico déficit habitacional. El panel, moderado por la periodista Carla Quiroga, reunió a Issel Kiperszmid (CEO de DYPSA Group), Daniel Mintzer (director de G&D Developers), Jeremías González Toledo (director Comercial de Inarch) y Lucas Salvatore (director de IDERO, Real Steel y Grupo Salvatore).
Una macro ordenada: solo el punto de partida
Los especialistas comenzaron analizando el momento que atraviesa el país y cómo una macroeconomía más estable habilita la posibilidad de proyectar a futuro. Aunque esto resulta una condición necesaria para reactivar la industria, crecer y reducir el déficit habitacional es un proceso más complejo.
“Uno de mis hijos se está incorporando a la empresa, y siempre cuento que cuando tenía su edad, tuve la sorpresa del Rodrigazo. A partir de ahí me preguntan: ‘¿Vos qué sos, developer?’ Y yo les respondo que soy crisólogo, me dedico a superar crisis”, compartió Kiperszmid.
De manera similar, Lucas Salvatore apuntó: “A medida que se normaliza la economía, se normaliza el país. Si te regalan energía, nadie aísla las paredes. La única manera de financiar un proyecto inmobiliario era en fideicomiso al costo a cinco años, lo que ralentiza la construcción.”
Consultado sobre las condiciones para revertir el déficit de tres millones de hogares, Kiperszmid fue claro: “Va a ser un proceso largo porque son muchas variables las que se tienen que alinear. Sin duda, la macro es necesaria, pero no suficiente. Además, debe haber crédito a tasas razonables, y hoy el mercado de capitales no está en condiciones.”
Daniel Mintzer agregó: “Las tasas de crédito están altas, pero esto se debe a la escasez de dinero prestable. Hay mucha más demanda de gente que busca crédito que de quienes pueden ofrecerlo. Es cuestión de generar confianza.”
A pesar del contexto restrictivo, Mintzer percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. Hoy compra con lo que tiene y un poco de lo que gana. Aunque falta mucho, la existencia de algo de crédito y valores en dólares más accesibles hacen que seamos un poco más accesibles.”
Sobre la posibilidad de habilitar créditos en dólares
Kiperszmid fue categórico: “Es necesario un mercado de crédito en dólares, absolutamente.” Mintzer, en cambio, ofreció una visión más matizada: “No creo que el crédito en dólares sea lo mejor, pero si hay personas dispuestas a poner dólares, es mejor que no haya crédito en absoluto.”
Kiperszmid propuso tres medidas clave para destrabar la dinámica del sector:
1. Vender acciones del FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad) y aplicarlas a un fondo que permita a los bancos descargar las hipotecas.
2. Reducir los impuestos al sector, que hoy representan entre el 46% y el 52% del costo de construcción.
3. Facilitar que los desarrolladores sean más ágiles en la construcción, especialmente en el tema de aprobaciones.
Cómo innovar
“Entré a Canning a caballo”, recordó Kiperszmid. En su momento, apostó por un desarrollo en un área con gran potencial. “Hicimos un proyecto de 306 casas y pusimos un colegio, lo que cambió la dinámica”, resumió.
Mintzer destacó que su compañía se enfoca en un segmento poco atendido: “El sector que compra departamentos entre US$50.000 y US$100.000 está muy desatendido.” Como ejemplo, mencionó el proyecto Moca 2.
Salvatore ofreció una visión alineada: “Construimos integrando industria y arquitectura, lo cual tiene sentido en un país más normal. A medida que pensemos en la financiación, construir de manera más eficiente es inobjetable.”
Lucas Salvatore también mencionó la importancia de los sistemas industrializados en la construcción. “Hoy logramos construir en una línea de montaje, donde la vivienda modular cuesta menos que la tradicional.”
Nuevas oportunidades y nuevo consumidor
“Hay un cambio en el hábito de consumo y eso es fundamental”, planteó González Toledo. Su grupo lleva adelante varios proyectos residenciales y comerciales clave en la ciudad.
González Toledo también destacó la estrategia de Inarch de integrar múltiples unidades de negocio, lo que mejora la trazabilidad y eficiencia del proceso.
La influencia de China en el rubro
El impacto del gigante asiático en la cadena de valor de la construcción fue discutido por los desarrolladores, quienes coincidieron en la necesidad de evaluar costos y riesgos.
Kiperszmid comentó: “Con el tema China, ya se están notando efectos, como la baja en el precio del aluminio.” Mintzer alertó sobre la necesidad de garantía local en las compras, mientras que González Toledo abogó por respaldarse en socios estratégicos en el proceso de importación.
Por Iñaki Zurueta