# Los datos que confirman que es el momento “perfecto” para comprar un departamento
Pese a la tormenta que enfrenta un sector clave de la economía como la construcción, hay variables que anticipan que los valores de los inmuebles seguirán creciendo.
*28 de julio de 2025*
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Los empresarios del sector reconocen que están incómodos, pero que es un momento de transición. Las ventas de propiedades crecen desde hace 41 meses consecutivos. En junio se firmaron un 36% más de escrituras en la ciudad de Buenos Aires que en el mismo mes del año pasado. Son casi 30.000 escrituras en los primeros seis meses del año, lo que implica casi un 50% más que el mismo período del 2024. Con estos números, la foto del mercado inmobiliario es alentadora pero no exenta de tensiones en un escenario que no es igual para todas las partes.
“Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, dependen del mercado”, analizó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria, durante la presentación que realizó en el Summit de Real Estate organizado por LA NACION. “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”, sintetizó.
Hoy hay una grieta entre los desarrolladores que les cuesta vender los departamentos en construcción y los brokers inmobiliarios que disfrutan del viento de cola del usado, que son hoy los reyes del mercado. “Estamos incómodos, el negocio del desarrollo inmobiliario atraviesa un momento de transición”. La frase resonó en el evento al que asistieron más de 400 empresarios. En números, el costo de construcción medido en dólares subió 1.2% en junio, pero si se analiza desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un aumento de 126%, según datos de Zonaprop. “Construir hoy cuesta 3.4 veces lo que costaba en octubre de 2020 (mínimo de la serie) y un 46.6% por arriba del promedio 2012-2024”, detalló Leandro Molina, director de clasificados de Quintoandar.
Nadie duda que la economía argentina atraviesa un reacomodamiento de precios. “Lo que se analiza es la coyuntura: se devaluó el dólar en todo el mundo y en la Argentina aumentó todo menos los inmuebles en construcción”, aclaró Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, que este año estuvo más activa que nunca: volvió a comprar tierra en la ciudad de Buenos Aires –no lo hacía desde 2017-.
El costo de la construcción aumentó un 126% desde octubre de 2023, según Zonaprop.
“Estamos mal pero vamos bien” es la sensación generalizada de la mayoría de las industrias y esta no está exenta. Lo que pasó en los últimos años es que el dólar iba delante de la inflación y los desarrolladores tuvieron márgenes generosos. “Los precios en dólares estuvieron estables o a la baja desde abril de 2018. O sea, están atrasados en un contexto de inflación en dólares en el mundo del 5% anual”, adelantó Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora que lleva su apellido.
“Cuando uno mira la curva siempre hay que deflactarla [ajustarla por inflación], porque el dólar de hace 10 años no es el mismo que el de hoy, y eso te da que estamos en un pico similar al de 2017”, aclaró el ejecutivo. “Además, en lo que va del año, el costo está flat”, agregó de la Serna: en los primeros seis meses del año aumentó 3%, según datos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Con un costo de construcción que supera los US$1500 –estuvo por debajo de los US$1000 en plena pandemia–, el sector atraviesa una transición de un equilibrio inestable. Es decir, una macro más estable sin posibilidad de trasladar los costos en forma inmediata a precio. Según de la Serna, el costo de construcción está 50 por ciento por arriba del promedio de los últimos 10 años, mientras que el Merval está al 77 por ciento y los precios no subieron más de 20 por ciento. “Esto significa que, quien compra hoy se va a encontrar con mejores precios que a futuro”, coincidieron los empresarios.
Azcuy, que arrancó en Caballito y ahora desembarcó en Nordelta, insistió en que el análisis del negocio no es tan lineal. Explicó que, desde que se compra la tierra, se aprueban los permisos y se termina una obra pueden pasar cinco años o más en los que “pasan muchas cosas”.
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Sobre el impacto del gigante asiático en la estructura de costos, los empresarios fueron cautos. Daniel Mintzer, presidente de la desarrolladora G&D, advirtió que hoy el 50% del costo de un edificio es mano de obra y del otro 50%, China puede representar entre un 5% y un 10%. Coincidió Jeremías González Toledo, director de Inarch.
En relación a qué condiciones deben darse para revertir el histórico déficit de tres millones de hogares que tiene la Argentina, Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, dijo que es un proceso con muchas variables a alinear. “La macro es una condición necesaria, pero no suficiente.” Además, para un sector que tiene capacidad de repago, la otra condición es que haya crédito a tasas relativamente lógicas.
Desde mediados del 2024, el crédito hipotecario fue un gran impulsor de la demanda de los departamentos usados, pero las escrituras firmadas con hipotecas en junio en la ciudad de Buenos Aires delatan los primeros indicios de enfriamiento. Si bien hubo un crecimiento del 957,4% con respecto al mismo mes del año pasado, tuvieron una caída del 6,46 % en relación a mayo. “En el último año, hubo una mejora sustancial, pero no se llegó al pico de 2017/2018”, remarcó González Rouco.
La comparación histórica refleja el largo camino que la Argentina tiene por recorrer. “El crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI.”
De cara a futuro, además de los desafíos de la macro se enfrentan a cambios en la forma de construir, clave en un momento en el que manejar el negocio con eficiencia hace la diferencia. Lucas Salvatore, presidente de Idero, explicó que con su modelo, los costos rondan los US$1000/m². Kiperszmid también está avanzando hacia modelos industrializados. “El costo de producción se baja aproximadamente un 15% y nuestro objetivo es llegar a reducirlo un 25%”.
Salvatore reconoció que la eficiencia es el as de espada en el nuevo escenario. “A medida que se normaliza la economía se normaliza el país”.
En este escenario, González Rouco enfatizó en que hay que dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida. Para cerrar, lanzó una frase que sintetizó la realidad actual del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible.”
Por Carla Quiroga
Fuente: LA NACION
