Hoy califican el Papa, Messi y algunos más: las cuotas de los créditos hipotecarios pueden variar hasta un 100%
El Banco Nación mantiene su tasa del 4,5%, pero con un scoring casi imposible, mientras que en algunos bancos privados la tasa ya trepa al 17%.
* 14 de octubre de 2025
* 08:26
El crédito hipotecario volvió a mostrar movimiento en septiembre: se desembolsaron US$353 millones en préstamos, el mejor registro desde mayo de 2018. Sin embargo, detrás de ese dato alentador se esconde una realidad que desalienta cualquier entusiasmo: la distancia entre la tasa más baja y la más alta del mercado hoy es tan amplia que, en la práctica, define quién puede acceder a la casa propia y quién queda definitivamente afuera.
Mientras el Banco Nación mantiene su histórica tasa del 4,5% anual más UVA, hay bancos que ya trepan al 17%, sobre todo para los clientes que no acreditan su sueldo en esas entidades. La diferencia no es menor: en un préstamo para un inmueble de US$100.000, con US$25.000 de anticipo y el 75% financiado a 30 años, las cuotas pueden variar de manera dramática.
Con la tasa del Nación, la primera cuota rondaría los $704.220, y el ingreso familiar requerido para acceder sería de $2.112.661. Pero con la tasa del 15% -que tienen el Galicia, Santander, Macro, Supervielle y el BBVA-, la cuota inicial salta a $1.454.739, y el ingreso exigido escala a $4.364.318, es decir: un 106% más. En otras palabras: el mismo departamento con crédito pero con dos realidades completamente distintas.
Entre la tasa más baja y la más alta hay un 183% de diferencia.
El último bastión (cada vez más inaccesible)
El caso del Banco Nación se convirtió en un fenómeno aparte. Durante meses fue visto como “el último bastión” de tasas razonables. Pero en lugar de aumentar la tasa, como pasó con la mayoría de los bancos, esa ventaja se volvió casi ilusoria por el scoring requerido para acceder a sus préstamos: se duplicó y pasó de 450 a 909 puntos.
“Hoy para el crédito hipotecario del Banco Nación califican el Papa, Messi y algunos más”, ironiza Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. “Hicimos la prueba con empleados impecables crediticiamente y no llegan: se quedan en 800 puntos. En la práctica, es como si te dijeran que no hay crédito.”
El endurecimiento no es casual. En un país donde los bancos no logran fondeo a largo plazo, ofrecer préstamos a 20 o 30 años se volvió una ecuación imposible. Las entidades que aún lo hacen, lo compensan con tasas más altas o filtros más severos.
Aun con los números alentadores de septiembre, los analistas explican que esos préstamos corresponden a aprobaciones previas a la suba del dólar y a un escenario de tasas más moderadas. “Son operaciones que venían gestándose desde hace cuatro meses o más, en plena estabilidad preelectoral”, coinciden en el sector.
Los préstamos que se otorgaron en septiembre fueron, en su mayoría, solicitados en julio, con un dólar más bajo y tasas más moderadas. Según explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, muchas de las solicitudes actuales “corresponden a gestiones iniciadas hace unos tres meses, antes de las elecciones de septiembre en la provincia de Buenos Aires”.
El economista agrega que todavía no se llegó a un punto en el que una devaluación rompa del todo el crédito, pero sí podría observarse “un efecto de aceleración previo a las elecciones nacionales, impulsado por la expectativa de lo que pueda pasar después”.
Mientras que, para el economista Andrés Salinas, no cree que “haya un adelantamiento de operaciones por miedo a un ajuste post electoral”. Según explica y concuerda con González Rouco, el dato de los desembolsos de septiembre corresponde a créditos que iniciaron su carpeta unos dos meses atrás, es decir, en julio.
A su vez, advierte que la demanda se mantiene firme incluso con tasas elevadas, lo que considera “sumamente peligroso”. “Estos dos meses vimos varias subas de tasas, y ya desde niveles altos. Eso nos dice que aún a estos valores de tasas reales la gente sigue demandando crédito”, señala.
Tasas imposibles, requisitos inalcanzables
La tendencia es clara: los bancos privados endurecen las condiciones mientras suben las tasas. El Galicia y el BBVA ya marcan el techo del 17%, seguidos por el Macro, Supervielle y el Santander (15%), el ICBC y el Patagonia (14% para quienes no cobran el sueldo en la entidad). En promedio, la tasa nominal anual de los créditos UVA en Argentina ronda el 10,6%, casi el doble que en Chile, donde un esquema similar (la UF) tiene una tasa del 5,19%.
La brecha deja en evidencia un punto estructural: sin fondeo a largo plazo y con un riesgo país elevado, el sistema financiero argentino no puede sostener un mercado hipotecario sólido. Las consecuencias son previsibles: operaciones frenadas, familias que quedan a mitad de camino y un mercado inmobiliario que pierde a uno de sus principales motores de demanda.
“En la práctica, casi no hay crédito hipotecario”, resumen desde el mercado.
Fuente: Candela Contreras
Link Original: La Nación
