La zona porteña, a pasos del río, que renació y promete cambiar el skyline de Buenos Aires
Sería el centro de negocios más dinámico de la ciudad y concentrará la mayor cantidad de inversiones inmobiliarias.
*27 de octubre de 2025*
*07:56*
*6 minutos de lectura*
Fernando Novoa
Catalinas se mantiene como uno de los polos corporativos más importantes de la ciudad. Con más de 300.000 m² de oficinas clase A y proyectos de gran escala en camino, Catalinas lidera el 27% del stock total de metros corporativos, destacándose entre 11 submercados.
La zona —delimitada por la avenida Córdoba, Paseo del Bajo, San Martín y Leandro N. Alem— concentra 320.500 m² de oficinas clase A. Un dato relevante es que esta cifra se mantuvo estable desde 2020 hasta la reciente incorporación del Edificio Plaza en el emprendimiento Distrito Quartier, ubicado en la avenida Antártida Argentina al 1400, que sumó 32.500 m² premium.
La resiliencia de la zona, su ubicación estratégica y la disponibilidad limitada de metros en edificios premium indican que está en el radar de las empresas.
Su historia
Catalinas norte, como centro de negocios, nace con el plan regulador de la ciudad de 1958, marcando un hito urbano entre 1960 y 1967. A partir de los años 70, se desarrollan las primeras torres y el Hotel Sheraton. Desde mediados de los años 90, el distrito se consolidó como el epicentro corporativo de Buenos Aires, siendo elegido por bancos, empresas de seguros, tecnología, multinacionales y firmas de servicios profesionales.
Entre 1997 y 2007, el inventario creció un 68%, con desarrollos como Catalinas Plaza, Alem Plaza y Torre Bank Boston. Entre 2008 y 2018, se añadieron proyectos como Catalinas Norte-BBVA y la Torre Catalinas Norte de IRSA. Más recientemente, se sumaron el Edificio Plaza en 2023 y el proyecto en Alem 882.
Actualmente, solo hay un único proyecto en obra que sumará 44.225 m² rentables: la Torre Safra en Alem y Córdoba, anticipando una oferta limitada a mediano plazo. Este proyecto de Foster+Partners será un nuevo ícono de la ciudad, y junto a los futuros desarrollos de Catalinas II, promete transformar el skyline porteño.
Catalinas II tiene potencial para sumar 250.000 m² en los próximos años, reafirmando la capacidad del área para captar inversiones.
Oferta y demanda
Respecto a la demanda, desde 2024 se observa una recuperación clara. El año pasado se sumaron 16.754 m² y otros 5.199 m² en el primer semestre de 2025 de absorción neta. El último registro de vacancia es de 14,5%, correspondiente al segundo trimestre de este año.
En cuanto a precios, el mercado de oficinas clase A en Buenos Aires ha sido influenciado por cambios en el contexto económico:
– 2019–2020 (pre-pandemia): la economía mostraba debilidad, pero el mercado premium mantenía precios de alquiler alrededor de US$29,5/m².
– 2020–2021 (COVID-19): la pandemia aceleró la vacancia, presionando los precios a la baja entre US$26 y US$27.
– 2022–2023: la recuperación fue parcial, con precios estabilizados en torno a US$25.
– 2024–2025: la economía muestra señales de estabilización con precios promedio de US$25,5/m², aunque con vacancias aún altas.
Los precios de Catalinas han mostrado resiliencia, con ajustes acotados frente a crisis profundas. Catalinas ha alternado el liderazgo de absorción con corredores como Panamericana y Libertador CABA, posicionándose nuevamente como uno de los principales focos de operaciones.
Si bien otros corredores muestran dinamismo, Catalinas mantiene su atractivo por su ubicación estratégica y cercanía a la estación de tren de Retiro y diversas líneas de subte, junto con el mayor stock de edificios AAA de la ciudad.
Oportunidades actuales
Hoy, la oportunidad para las empresas radica en aprovechar los metros disponibles en edificios clase A, como el Edificio Plaza en Distrito Quartier, Torre Boston y Bouchard 710, combinando tradición e innovación para redefinir el futuro del real estate en Argentina.
El autor es director de Newmark Argentina.
Fuente: Fernando Novoa
Link Original: La Nación
