Eduardo Elsztain: Por qué invirtió en contextos desfavorables y qué pasará con el precio de las propiedades
Eduardo Elsztain es el CEO del grupo IRSA. Cultiva el bajo perfil, pero accedió a un mano a mano en un encuentro del que participaron más de 200 empresarios que lideran desde grandes empresas hasta pymes. Fue la tercera edición del evento del Hogar, el encuentro que todos los años organiza el Banco Hipotecario, una de las empresas que forma parte del grupo que lidera.
En un mano a mano, el empresario que fue el primero en lanzar los créditos hipotecarios en abril de año pasado habló de todo: los sectores con potencial, hacia dónde va la Argentina y aconsejó a quienes sueñan con emprender.
¿Cómo la estás viendo, sentís que la Argentina tiene la pelota en la puerta del arco para meter el gol?
Me gusta lo que está pasando, tener previsibilidad, reglas claras y largo plazo nos permite arriesgar y emprender. La Argentina tiene un potencial y un talento humano con capacidad para sobrevivir. Pero siempre estuvimos más preparados para repetir una crisis que para poder emprender. Lograr entender el largo plazo donde todas las fuerzas vivas empiezan a lograr que cada uno haga lo que sabe le da una oportunidad única al país. La parte política, para mí fue muy valiosa, la salida del cepo fue una necesidad, y volver a estar en el mercado emergente mundial nos permite tener entrada de capitales, inversión real y una visión de largo plazo muy importante.
¿Sentís que ahora hay reglas claras?
Creo que hay condiciones para poder seguir haciendo cambios, todavía no me animaría a decir que está todo el panorama despejado. Cuando el que hace las inversiones es el sector privado, sabe qué riesgo toma, cuánto puede ganar o perder. Cuando el negocio lo hace solo el soberano si pierde no nos enteramos. Entonces, las reglas claras se van a ir viendo en la medida que se avance con las reformas: la impositiva y la laboral. Es decir, hay un montón de pasos sobre los que todavía nadie tiene claridad, pero creo que se va a dar un contexto con más gente animándose a hacer cosas. Para mí y desde un lugar de empresario este es un momento más difícil porque hay más gente dispuesta a tomar riesgo y eso es bueno.
¿En qué sectores están viendo las mayores oportunidades?
Hay oportunidades en todo, pero lo más importante tiene que ver con el talento argentino. Hay que destapar eso. A mí, una de las cosas que más me preocupan siempre cuando decimos que tenemos activos es que están desde hace 100 años, pero estuvieron trabados, y los activos que están bajo tierra no tienen valor si no tienen un equipo de trabajo profesional que los ponga en movimiento. Entonces hoy estamos contentos con el desarrollo de Vaca Muerta, hablamos de minería, de litio, del desarrollo del campo, son todos activos potenciales que en la medida que el capital confía más, el riesgo empresario aumenta y se usa el talento puede multiplicarse.
Veo por ejemplo el fenómeno brasileño que triplicó la producción agrícola en los últimos 15 años. No hay dudas que todos esos activos que tenemos van a valer mucho más cuando estén en movimiento. El desafío no es decir como país tenemos activos sino estamos en movimiento. Para mí es mucho más importante la palabra emprender, hacer, agregar, invertir y probar que el activo.
Pero …el día a día es duro con una micro que no acompaña: consumo débil, presión impositiva… ¿Cuál es tu consejo para seguir adelante?
El mejor consejo para alguien que emprende es no esperar que el contexto sea perfecto en todas las dimensiones. ¿A qué llamo contexto perfecto? Pienso, si uno está esperando que el dólar, el crédito, la política, las regulaciones, lo impositivo, lo laboral esté al nivel que uno quiere, nunca hace nada. Esto es como darle el poder al otro.
El empezar a ser ya es una energía que te permite estar en movimiento. Mi consejo para quien tiene una idea es compartirla con alguien que tenga mayor capacidad económica que uno, porque si lo convences, ya tenés un socio y no tenés la necesidad de tomar un préstamo. Cuando tomás un préstamo ya estás con la mitad del problema. En cambio, si tenés un socio, ya el mismo socio te está cuidando por su propio interés. Entonces, primero la idea, segundo animarse, contarla y convencer a alguien que tenga una cierta capacidad de riesgo mayor que la de uno. Y entender que para tener una visión de largo plazo hay que esperar mucho tiempo, sobre todo en el negocio inmobiliario. Nadie hace un edificio en 24 horas, nadie desarrolla un barrio en 24 horas, nadie crea ni oficinas ni campos.
En mis inicios hablaba con el que me escuchaba. Después que uno logra un éxito pequeño, va por el siguiente. Son escalones. Es decir, el relato del negocio pasa por el éxito del paso anterior. Y mi consejo es ese: contar, tratar de usar la menor cantidad de deuda, y buscar siempre profesionales, gente creativa y buenos socios.
¿Te sorprendió el ritmo al que vendiste los terrenos de Ramblas, el proyecto que tenés en el sur de la ciudad de Buenos Aires?
No me sorprendió porque lo esperamos 28 años. Es un proyecto que lo compramos en el año 1997 y las aprobaciones nos salieron hace menos de un año. Con lo cual esperamos casi tres décadas. Y creo que me dio mucho placer, mucha satisfacción, ver que una visión de tanto tiempo atrás era respaldada por el mercado. Nuestra proyección original del presupuesto era arrancar con cuatro edificios, y llevamos firmados quince.
¿Qué tiene ese barrio, por qué te animaste al sur de la ciudad?
Es una visión de mucho tiempo, es un barrio nuevo con una rambla única, el único espacio que va a dar al río, con un parque que va a ser uno de los más grandes de la ciudad con acceso a menos de media hora del aeropuerto de Ezeiza, directo al río, y a pasos caminando del centro. Ahora, una cosa es verlo y decir que esta oportunidad no se repite en la Ciudad de Buenos Aires, y otra cosa es ver que las mejores empresas constructoras quieren estar ahí. Fue más rápido de lo esperado e ir con un equipo de quince es mucho mejor que ir solos.
¿Cómo ves el potencial del mercado inmobiliario en el país?
Estamos acostumbrados a trabajar en un mercado inmobiliario en un país en el que la liquidez está fuera del sistema financiero, lo que nos hace no tener crédito, y al no tener financiación, las operaciones en este sector son de contado, y mientras sea así, los precios estarán por debajo en comparación a un mercado con crédito. Entonces para mí el sector inmobiliario argentino es el de mayor potencialidad del continente, y no sé si no es del planeta. El tema es que toda la población decidió refugiarse afuera, no importa si en un banco, en el colchón, en una caja fuerte, en Madrid, o en cualquier país del mundo, y eso generó que no haya crédito: en la Argentina solo representa el 0,5% del PBI, cuando el promedio mundial es muchas veces mayor.
El Banco Hipotecario fue el primero en lanzar créditos cuando nadie lo esperaba. ¿Por qué te animaste?
Mira, los mejores negocios siempre los hice con miedo. Y reconozco que cuando dije vamos a prestar a largo plazo me dio miedo, pero cuando veo que todos los bancos salieron detrás, me dio tranquilidad. El crédito es confianza. Si a alguien no le confío, no le puedo vender en 100 cuotas. Lo que se rompió en el país fue la confianza. La confianza se rompe en 30 segundos y rearmarla nos va a llevar mucho tiempo. La potencialidad de poder utilizar las fuerzas que tenemos armando confianza es a lo que le veo tanto potencial porque lo desarmamos y ahora hasta en situaciones positivas seguimos diciendo ¿Es verdad? La sensación es que estamos inmunizados y preparados siempre para algo más difícil. Si lo lideramos, creo que el mercado de crédito va a crecer por la confianza de la población, no de los bancos.
Y te animaste al modelo de coworking, oficinas con siestario, canchas de padel, sala de juegos… No te imagino aprobando ese proyecto…
El coworking es una idea de un hijo y no me quiero llevar ese crédito. Lo hicimos en DOT en una zona donde realizamos una transformación de una zona barrial. Fue una de las primeras compras hechas por la compañía en 1991, estamos hablando de casi 35 años, fue un remate, sin el efectivo. Compré el terreno, no íbamos a hacer el shopping, hablamos 10 años para hacerlo, no teníamos la financiación, lo vendimos, lo dejamos en garantía de la compra de un edificio, nos ejercieron la opción, después lo compró un grupo español, lo volvimos a financiar el desarrollo del shopping, volvimos a quedar socios con el español, compramos el edificio de Philips 15 años más tarde, lo reciclamos y hoy es la zona donde está la casa central del Mercado Libre, que es la compañía más importante del país.
Entonces nos quedó el edificio principal, un edificio hecho hace much
