Los Inquilinos en Barrios Cerrados de AMBA
Miércoles 4 de febrero de 2026. Cerca del 15% de los habitantes en Barrios Cerrados son inquilinos y casi el 30% son hogares unipersonales. En este contexto, el caso de Nordelta se destaca. Informe de Tejido Urbano.
Uno de los fenómenos residenciales que más se ha expandido en los últimos años es el alquiler de viviendas en barrios cerrados. No solo ha crecido el número de habitantes y desarrollos, sino que también ha comenzado a consolidarse un incipiente mercado de alquiler que atrae a un sector de la clase media de ingresos altos. Este segmento, que tradicionalmente se asociaba a la propiedad, plantea una pregunta relevante: ¿qué motiva a estos hogares de ingresos altos y medios a alquilar?
Las estrategias habitacionales son diversas. Desde una perspectiva patrimonial, el barrio cerrado puede formar parte de una estrategia de elección residencial: familias o individuos que son propietarios pero deciden alquilar su vivienda en la ciudad para mudarse a estos barrios; hogares que los eligen como segunda residencia; y también inquilinos “netos” que optan por ellos atraídos por las condiciones de servicio, seguridad y entorno que ofrecen.
En este informe de Tejido Urbano se presenta una primera aproximación al fenómeno a partir del análisis de los radios censales que se superponen con los polígonos de barrios cerrados, considerando únicamente los hogares sin privaciones materiales como filtro analítico de la Región Metropolitana de Buenos Aires y hasta un municipio contiguo.
Según los metadatos del Mapa de Urbanizaciones Cerradas elaborado por Pablo De Grande (2022), en Argentina los barrios cerrados ocupan una superficie total de 700,467 km². De ese total, la provincia de Buenos Aires concentra 527,777 km² (el 75%), mientras que el RMBA y sus áreas contiguas abarcan 485,543 km², lo que equivale al 69% del total nacional y al 92% del provincial. Esto confirma que el fenómeno de las urbanizaciones cerradas se encuentra fuertemente asociado a la dinámica metropolitana de Buenos Aires.
Dentro de esta región se identifican 767 polígonos correspondientes a barrios cerrados. De ellos, uno de cada diez se ubica en el municipio de Pilar, que encabeza el ranking con una superficie acumulada de 76,372 km². Le siguen, aunque a considerable distancia, Tigre (47,607 km²), Luján (37,816 km²), Escobar (34,914 km²), Brandsen (31,041 km²) y Zárate (30,246 km²). Completan el top 10 los municipios de Ezeiza, General Rodríguez, Cañuelas y San Vicente, con superficies que oscilan entre 15 y 20 km².
Un dato particularmente relevante surge del análisis por proyecto individual. Nordelta lidera ampliamente el ranking con 17,17 km², superficie que representa más de un tercio del total de los desarrollos localizados en Tigre. Por sí sola, se ubicaría dentro del top 10 de municipios, superando la suma de los proyectos localizados en Ezeiza, General Rodríguez, Cañuelas y San Vicente.
Situaciones similares se observan con Puertos (14,24 km²) y Complejo San Sebastián (9,63 km²), en Pilar. Completan el ranking (con más de 5 km² cada uno) Chacras del Paraná (Zárate), Estancia Villa María (Ezeiza), Finca San Vicente (San Vicente), Puerto Panal (Zárate), Pilar del Este (Pilar), Chacras del Adea (Zárate) y Estancias del Pilar (Luján/Pilar). 10 proyectos concentran el 17% de la superficie total de urbanizaciones cerradas.
Análisis Socio Habitacional
Los radios censales que incluyen barrios cerrados concentran aproximadamente 170 mil hogares, de los cuales entre 20,500 y 26,500 son inquilinos, es decir, entre el 12,5% y el 15,5% del total. Si nos enfocamos únicamente en los hogares sin ningún tipo de privación material, se identifican 51,516 personas, con una composición que revela ciertos patrones distintivos:
– 34,4% corresponden a hogares nucleares completos;
– 29,6% son hogares unipersonales;
– 17,6% a parejas sin hijos;
– 10,7% a hogares nucleares incompletos o monoparentales;
– y menos del 8% a otras configuraciones.
La distribución territorial muestra una fuerte concentración en tres municipios: Tigre, con 6,100 hogares (15,251 personas); Pilar, con 4,504 hogares (10,714 personas); y Escobar, con 1,963 hogares (5,144 personas). Les siguen, aunque a considerable distancia, Berazategui, San Miguel, San Isidro, San Fernando y Moreno.
Al observar las dinámicas internas de cada municipio emergen diferencias significativas. Los hogares unipersonales superan el 30% en Pilar (34,7%), Ezeiza (32,6%) y Tigre (31,1%), lo que se asocia a la presencia creciente de viviendas tipo departamento y a una diversificación de proyectos inmobiliarios que buscan generar centralidades más allá del equipamiento tradicional de los barrios cerrados. En estos casos, la densificación en altura y la incorporación de zócalos comerciales configuran verdaderas “ciudades cerradas”, donde se combinan usos residenciales y de servicios.
En el otro extremo, aparecen los municipios con mercados orientados a familias, donde predomina la tipología casa. Lideran este grupo Esteban Echeverría y Presidente Perón, con más del 50% de hogares nucleares completos, seguidos por San Vicente, Campana, Ituzaingó, San Isidro y Escobar, todos con valores superiores al 40%.
Esta diferenciación territorial sugiere la existencia de dos lógicas de mercado habitacional: una asociada a la individualización y a la vida en complejos densos con servicios, y otra vinculada a la búsqueda de entorno familiar y baja densidad.
Resulta interesante que los tres municipios con mayor proporción de hogares unipersonales se ubican por debajo del promedio general de hogares familiares completos, y coinciden con las tres áreas industriales más dinámicas del AMBA: el Polo Industrial Pilar y Parque Austral, el Parque Industrial de Spegazzini y Alberdi, y los complejos NorLog y CIPO. Esto sugiere un posible vínculo entre la actividad económica de alta productividad y la demanda habitacional individual o de corta duración en entornos de urbanización cerrada para trabajadores técnicos o profesionales calificados.
Si bien hasta aquí analizamos las dinámicas por distrito, un examen más detallado del mapa revela que estas diferencias se acentúan dentro de ciertos proyectos específicos. Nordelta encabeza claramente el ranking y merece un apartado especial, ya que incluso en su interior se observan marcadas lógicas de diferenciación sociohabitacional.
El núcleo de hogares inquilinos se concentra principalmente en torno al eje de la Avenida de los Colegios, delimitado por la Avenida de los Fundadores, la Avenida de los Lagos y el Camino Bancalari–Benavídez. Otro foco relevante se ubica sobre la Avenida del Puerto, donde también predomina el alquiler. En contraste, sectores como La Isla, Virazón, Los Castores, Castaños y Golf presentan una composición casi exclusivamente propietaria. La estructura espacial parece responder a una lógica concéntrica: un corazón propietario en las áreas centrales y anillos periféricos de inquilinos hacia los bordes.
Los radios censales coinciden de manera casi exacta con el perímetro de la urbanización, lo que permite estimar un total de 6,971 hogares, de los cuales 1,911 son inquilinos, elevando la tasa de alquiler al 27,5%, un valor significativamente superior al promedio de la región.
Asimismo, estos radios presentan una alta proporción de hogares unipersonales, particularmente en los sectores de la Avenida del Puerto y la Avenida de los Colegios, mientras que sobre la Avenida del Golf predominan los hogares propietarios familiares de cuatro o más integrantes, en línea con las tendencias observadas para este tipo de proyectos residenciales.
Más allá del caso de Nordelta, el partido de Tigre presenta dos epicentros con alta concentración de hogares inquilinos. El primero se ubica en Rincón de Milberg, con proyectos como Isla del Sol y La Escondida, mientras que el segundo se localiza en Bancalari, donde destacan Windbells, Greenlands y Ayres Chico. En menor medida, también registran presencia de alquileres los desarrollos Barrio Santa Clara, Barrio San Gabriel, Barrio San Andrés y el Club Newman, en Benavídez. Estos proyectos tienen mayor proporción de hogares nucleares completos a diferencia de Nordelta, donde predominan los hogares unipersonales.
En el municipio de Pilar se observa otro núcleo relevante en torno a los proyectos Haras del Pilar, Boulevard El Sol, La Madrugada, Champagnat y Hábitat Residencias. A estos se suman, aunque con menor intensidad pero de forma significativa, los conjuntos Sociedad Hebraica Pilar, Los Lagartos, La Martinica, Carmel Country Club y los emprendimientos que se desarrollan en su entorno inmediato.
En la zona sur del AMBA, sobresalen el Nuevo Quilmes, en la localidad homónima
