Alquileres en Olivos: ¿Es mejor una propiedad cerca de Maipú o Libertador?
Las dos avenidas son muy codiciadas por su accesibilidad, servicios y cercanía con la ciudad.
Las propiedades ubicadas sobre la Avenida del Libertador están entre las más caras de zona norte.
Para quienes no desean residir en la ciudad de Buenos Aires, pero buscan estar en una zona estratégica y cercana al centro, Vicente López se presenta como una opción atractiva por su accesibilidad, ubicación y servicios.
En números, un alquiler de un dos ambientes en La Lucila tiene un valor de $1.104.577 por mes, según el último índice de ZonaProp que relevó los datos de diciembre. Otro dato importante es que es la locación con la oferta de alquiler más alta de zona norte. Olivos ocupa el segundo puesto, con una renta mensual de $895.319.
Un dos ambientes sobre Libertador puede alquilarse a $1.000.000, mientras que en Maipú, ese valor disminuye a $800.000.
Las Avenidas Estrella
Sin duda, las avenidas Del Libertador y Maipú son las que se llevan el protagonismo en la zona. Aunque son paralelas y se encuentran a unas cuadras de distancia, poseen diferencias significativas. Se diferencian por el público al que apuntan, los servicios que ofrecen, la conectividad del transporte público y, sobre todo, por el precio.
“Hoy la Avenida Del Libertador continúa siendo el corredor de mayor valor del norte del Gran Buenos Aires y se ubica entre un 20% y un 40% por encima de Maipú, según la tipología”, comenta Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro en la inmobiliaria Narvaez.
Los Precios sobre Libertador
La diferencia que menciona el profesional se observa al comparar los valores de alquiler de un departamento (dos ambientes) de calidad media en ambas avenidas: mientras que en Libertador el precio puede alcanzar $1.000.000, en Maipú ronda los $800.000, según detalla Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera.
A pesar de que el precio de Maipú es considerablemente menor, los expertos advierten sobre una tendencia: “En los últimos años, Maipú se revalorizó y redujo esa brecha”.
El precio es un factor decisivo a la hora de definir el perfil del inquilino. En las propiedades cercanas a Libertador predomina un público de mayor poder adquisitivo, “familias con trayectoria en el corredor, perfiles que buscan una zona clásica, estable y muy cercana al río”, afirma Graciela Cao, gerente de desarrollos en D’Aria Propiedades.
Los Valores que Defiende Maipú
Por su parte, Maipú “capta a jóvenes profesionales, parejas y familias que quieren buena ubicación y mejor relación precio”, agrega. Además, se puede establecer un paralelismo entre Maipú y Saavedra: “Las propiedades en el corredor de Vicente López seguirán subiendo de valor, como sucedió en Saavedra en los últimos años”.
Libertador es la calle “ideal” para quienes se mueven en automóvil.
Servicios y Conexiones de Cercanía
Otro factor que influye en la decisión son los servicios cercanos a las avenidas. En Libertador hay “menos comercios, más oferta de calidad, grandes clubes con salida a la costa e importantes colegios privados”, enumera Salaya Romera.
En cambio, el corredor Maipú cuenta con clubes pequeños de barrio y buenos colegios de clase media. Además, este último se define como “mixto” porque combina oferta residencial con comercial, según explica Veronika Pospisil, broker inmobiliaria en LJ Ramos.
La accesibilidad, especialmente en cuanto a medios de transporte público y sus conexiones, es crucial para decidir qué zona elegir. Maipú ofrece “una de las mejores conexiones del GBA, con Metrobus, múltiples líneas de colectivos y el tren Mitre, además de la cercanía a General Paz”, afirma Flexer.
Por su parte, Libertador es “ideal” para quienes se desplazan en automóvil, dado su acceso a CABA, San Isidro, Tigre y la Costa Norte.
La Rentabilidad en la Zona
El experto de la inmobiliaria Narvaez diferencia los tipos de contrato de alquiler y la rentabilidad que ofrece cada zona: mientras que en Maipú, la rentabilidad bruta de un contrato de alquiler oscila entre el 3,8% y el 4,5% en dólares anuales, en Libertador baja casi un punto y ronda entre el 3% y el 3,8%.
La principal diferencia, aclara, radica en el tipo de contrato, ya que en la avenida más barata los contratos son más cortos y su rotación es ágil gracias a la alta demanda. En la avenida tradicional, los contratos son más estables, con menor vacancia y una preservación de valor superior.
Entonces, ¿Maipú o Libertador?
Ambas avenidas tienen su encanto y apuntan a diferentes públicos, por lo que no es fácil decidir. “Para alquilar, Maipú suele ser más conveniente por su precio y conectividad”, afirma Flexer, de Narvaez. Cao, de D´Aria, coincide y agrega que “el cambio en Maipú es tangible, y los precios todavía tienen recorrido por delante”.
Sin embargo, hay quienes prefieren la opción más tradicional: “Libertador es un boom, ha crecido muchísimo en los últimos 15 años con gente exigente que busca exclusividad, amenities y servicios”, comenta Pospisil, de L.J. Ramos. También señala que la elección de la zona depende del poder adquisitivo del inquilino, ya que “ambas avenidas tienen dos escalones muy marcados en cuanto a precio”.
Si la disyuntiva se centra en la compra de un inmueble, los expertos coinciden: “Los inversores suele preferir Maipú por su mejor retorno y velocidad de alquiler, mientras que quienes buscan vivir priorizan Libertador por su calidad, diseño y entorno”, explican desde Narvaez.
La referente de D´Aria resume la disyuntiva en una frase: “Libertador es el presente consolidado, Maipú es el futuro en crecimiento”.
La Revalorización de Maipú
La revalorización de esta avenida se produjo por una combinación de factores: “El aumento de valor se dio en los últimos siete años debido a un código urbano que estimula la construcción sobre grandes lotes, generando nuevas propuestas de torres de calidad de altura y con amenities”, explica Salaya Romera.
Pero no solo eso, “también el ordenamiento vehicular -Metrobus- y el buen trabajo de las últimas administraciones en materia de seguridad permitieron el reflorecimiento”.
En Maipú se alquilan productos más nuevos, con mejores terminaciones y amenities, lo que mejora la relación precio/producto. Existen edificios importantes como Vicente López Boulevard e Yrigoyen Boulevard “que están a la misma altura en escala y calidad que los edificios de Libertador”, afirma Cao.
Actualmente, entre Vicente López y San Isidro, la Avenida del Libertador cuenta con entre 15 y 20 desarrollos en marcha o recientemente terminados, muchos de carácter boutique y de alta categoría. Por su parte, en Maipú la cifra es aún mayor, con más de 25 proyectos. Esta última avenida todavía tiene disponibilidad de lotes para construir, a diferencia de Libertador, donde “casi no existen”, explica la gerente de desarrollos de D´Aria.
No hay duda del éxito de la zona: “El polo de Vicente López está en crecimiento y por el momento sigue sin techo”, concluye Pospisil.
Fuente: Manuela Viñales
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alquileres-en-olivos-es-mejor-una-propiedad-cerca-de-maipu-o-libertador-nid13022026/
