¿Qué pasa si el dueño no te devuelve el depósito del alquiler?
La devolución del depósito de garantía suele ser uno de los conflictos más comunes a la hora de restituir el inmueble. A la hora de cerrar un contrato de alquiler, la devolución del depósito de garantía es uno de los conflictos más candentes y recurrentes que sucede en la transacción. Los inquilinos, por un lado, esperan que la suma entregada al inicio del contrato les sea devuelta al momento de la restitución de la vivienda. Por otro lado, los propietarios suelen encontrar desperfectos que, según sostienen, justifican la retención del dinero. Así comienza un tira y afloja eterno.
Si no existen daños atribuibles al inquilino, faltantes en el inmueble ni deudas por servicios, impuestos o expensas que estuvieran a su cargo, no habría motivos para que el locador retenga el depósito. Sin embargo, desde la derogación de la Ley de Alquileres, la respuesta ya no depende de una regla única, sino de lo que hayan firmado las partes.
El cambio en el depósito a partir de la derogación de la ley
El DNU 70/2023 de Javier Milei, que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, modificó el esquema que regía hasta entonces y dejó en manos de propietarios e inquilinos la posibilidad de pactar libremente el monto, la moneda y la forma de devolución del depósito de garantía. “Las partes determinan libremente las cantidades y la moneda entregada en concepto de depósito, y la forma en que será devuelto al finalizar la locación”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario.
Esto significa que el depósito puede pactarse en pesos, dólares u otra moneda, e incluso en bienes de valor. También puede establecerse si será devuelto al valor original, actualizado o equivalente al último alquiler vigente. “Se puede entregar cualquier elemento valioso: monedas de oro, barras de oro, un cuadro. He visto alquileres importantes en los que se entregó un cuadro de un pintor reconocido como depósito”, contó.
Bajo la ley derogada, el depósito no podía superar el equivalente a un mes de alquiler y debía devolverse actualizado conforme al último mes de renta. Ese límite quedó sin efecto. Por eso, hoy puede pactarse más de un mes de depósito, diferentes monedas y distintos plazos de devolución. Todo dependerá de lo que se haya acordado por escrito.
La clave: cómo se pactó la devolución
El cambio más importante para los inquilinos es que la normativa actual no obliga a devolver el depósito actualizado. Eso no significa que el propietario pueda quedarse con el dinero, pero implica que la forma de devolución debe estar prevista con claridad en el contrato.
“Hoy se aplica el principio de libertad contractual. Es válido lo que las partes pacten libremente en el contrato”, explicó Abatti. Por eso, si el depósito fue entregado en pesos, el contrato debería especificar si se devuelve al valor original, actualizado o equivalente al último mes de alquiler.
Los contratos que establecen que el depósito se devuelve al mismo valor nominal sin actualización son injustos. En los contratos que él redacta, suele incluir que el depósito sea reintegrado conforme al valor del último alquiler vigente al momento de la restitución del inmueble.
¿Cuándo puede retenerse el depósito?
El depósito de garantía existe para cubrir eventuales daños, deudas o incumplimientos del inquilino. Por eso, al finalizar el contrato, el propietario puede revisar el estado del inmueble y verificar si hay expensas, servicios o facturas pendientes.
Al momento de entrega del inmueble, tanto el locador como el inquilino tienen que controlar el estado de la propiedad conforme a lo que está pactado en el contrato. Muchos contratos establecen que el depósito se devuelve dentro de los 30 días posteriores a la entrega de las llaves. Según el abogado, ese plazo suele considerarse razonable.
Si el contrato dice que se devolverá a los 30 días, el locador tiene derecho a conservarlo por ese plazo por si surge alguna cuestión pendiente. Pero aclaró que el plazo debe estar pactado. Si el contrato no menciona cuándo se devuelve el depósito y el inquilino acredita que está todo al día, puede reclamar la devolución al momento de restituir el inmueble.
¿Qué pasa si el departamento está en condiciones y el propietario no devuelve el depósito?
Si el inmueble fue entregado en buen estado, no hay deudas y venció el plazo previsto en el contrato, el propietario debe devolver el depósito. Si no lo hace, el inquilino tiene herramientas para reclamar.
El primer paso es intimar al locador y exigirle la devolución del depósito. Esto puede hacerse mediante carta documento o por el medio de comunicación pactado en el contrato. “Si no lo devuelve porque no se le da la gana, sin justificación, el inquilino tiene que ponerlo en mora e intimarlo para que lo devuelva bajo apercibimiento de iniciarle un juicio”, explicó Abatti.
A partir de ahí, el reclamo puede ir por la vía civil. Se demanda al propietario por incumplimiento contractual y se reclama la restitución del depósito, más intereses y, si corresponde, daños y perjuicios. También existe una posible vía penal, aunque es menos frecuente.
¿Se puede reclamar algo más que el depósito?
Si el propietario no devuelve el depósito en plazo, el inquilino puede reclamar intereses. “Hay contratos que establecen que, si el locador no devuelve el depósito vencidos todos los plazos, correrá una cláusula penal de determinado interés mensual o diario”, explicó Abatti.
Si esa penalidad no fue prevista, el reclamo judicial puede incluir la actualización correspondiente, los intereses y eventualmente daños y perjuicios. Sin embargo, estos últimos deben probarse. Según Abatti, en muchos fallos se aplica una tasa de interés vinculada a la tasa activa del Banco Nación.
¿Qué debería hacer el inquilino antes de entregar las llaves?
Para evitar discusiones, el inquilino debería llegar al cierre del contrato con toda la documentación ordenada. Lo que tendría que llevar consigo es: el contrato, comprobante del depósito entregado, recibos de alquiler, constancias de pago de expensas, servicios, impuestos a su cargo y, si es posible, fotos o videos del estado del inmueble al momento de la entrega.
También conviene hacer un acta de entrega de llaves, donde quede asentado el estado de la propiedad y si hay o no cuestiones pendientes. Ese documento puede ser clave si después aparece una retención sin respaldo.
El propietario no puede retener el depósito como una caja chica para cualquier gasto. Si descuenta arreglos, debería justificar cuáles son, qué daño se produjo y por qué corresponde imputarlo al inquilino.
Fuente: LA NACION
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/que-pasa-si-el-dueno-no-te-devuelve-el-deposito-del-alquiler-lo-que-dice-la-ley-y-como-reclamarlo-nid27062026/
