Comprar un departamento en CABA: cuánto cuesta un dos ambientes y cuáles son los 10 barrios que más aumentaron
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires continúa mostrando señales de estabilidad, aunque con una dinámica diferente a la del año pasado. Los precios de venta de casas y departamentos siguen aumentando, pero lo hacen a un ritmo mucho más moderado. En contraste, la rentabilidad de los alquileres alcanza máximos de los últimos años.
Quienes buscan comprar una vivienda o realizar una inversión deben analizar no solo el valor de publicación de las propiedades, sino también la evolución de los costos, el comportamiento de las escrituras y el potencial de renta que ofrece cada barrio.
A continuación, un detalle de cuánto cuesta comprar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires, cuáles son los barrios más caros y más accesibles, y dónde hoy resulta más conveniente invertir.
Las escrituras muestran una leve baja
Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante mayo de 2026 se concretaron 5.435 escrituras, un volumen 3% inferior al registrado en el mismo mes del año pasado. Sin embargo, la actividad continúa muy por encima de los niveles observados durante la pandemia.
Un dato que refleja un cambio en el financiamiento es que las escrituras realizadas con hipoteca bancaria representaron apenas el 11% del total, doce puntos porcentuales menos que un año atrás.
¿Cuánto cuesta una casa según la cantidad de dormitorios en CABA?
El valor final de una vivienda depende principalmente de su tamaño. Hoy los precios promedio son los siguientes:
* Casa de tres dormitorios: U$S 304.227
* Casa de cuatro dormitorios: U$S 485.177
Esto significa que una casa de cinco ambientes ya se acerca a los 500.000 dólares, especialmente en los barrios con mayor demanda.
Los departamentos suben, pero mucho menos que en 2025
El mercado de departamentos muestra una tendencia similar. De acuerdo con Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado alcanzó los U$S 2.467, con una suba mensual de 0,2%. En el primer semestre del año, el incremento acumulado fue de 0,7%, muy por debajo del 4,4% registrado durante el mismo período de 2025.
En la comparación interanual, los precios aumentaron 1,6%, el menor crecimiento de los últimos 27 meses, una señal clara de que el mercado atraviesa una etapa de mayor estabilidad.
¿Cuánto cuesta un departamento en la ciudad?
Los valores promedio varían según la cantidad de ambientes. Actualmente se necesitan aproximadamente:
* Monoambiente: U$S 108.377
* Dos ambientes: U$S 130.785
* Tres ambientes: U$S 179.619
Estos montos corresponden a valores medios de publicación y pueden variar según el estado de la propiedad, la ubicación exacta y las características del edificio.
Los barrios más caros para comprar un departamento
Las zonas premium continúan concentrando los precios más elevados de la Ciudad. El ranking está integrado por:
* Puerto Madero: U$S 6.136 por m2
* Palermo: U$S 3.420 por m2
* Núñez: U$S 3.382 por m2
En estos barrios, influyen factores como la calidad de los desarrollos, la cercanía a espacios verdes, los servicios y la alta demanda.
¿Dónde están los departamentos más baratos?
Las mejores oportunidades continúan apareciendo en el sur de la Ciudad. Los valores promedio son:
* Lugano: U$S 1.048 por m2
* Nueva Pompeya: U$S 1.459 por m2
* La Boca: U$S 1.577 por m2
Los 10 barrios donde más aumentó el precio de los departamentos en venta en el último año
Los mayores incrementos interanuales del precio del metro cuadrado se registraron principalmente en barrios de la zona norte y oeste de la Ciudad de Buenos Aires, además de sectores históricamente más accesibles que han comenzado a recuperar valor.
1. Saavedra: +9,4% (U$S 2.881 por m2)
2. Parque Avellaneda: +9,1% (USD 1.677 por m2)
3. Villa Real: +7,4% (U$S 1.972 por m2)
4. Agronomía: +6,0% (U$S 2.238 por m2)
5. Parque Chas: +5,6% (U$S 2.463 por m2)
6. Belgrano: +4,5% (U$S 3.264 por m2)
7. Santa Rita: +4,2% (U$S 2.143 por m2)
8. Versalles: +3,8% (U$S 1.824 por m2)
9. Núñez: +3,7% (U$S 3.382 por m2)
10. Monte Castro: +3,7% (U$S 2.103 por m2)
La recuperación del mercado no se concentra únicamente en las zonas tradicionalmente más demandadas, sino que también alcanza a barrios con precios todavía competitivos, donde el margen para futuras valorizaciones sigue siendo mayor.
¿Qué barrios ofrecen la mejor rentabilidad para invertir?
Quienes buscan comprar una propiedad para alquilar encuentran hoy un escenario más favorable que en años anteriores. La relación entre alquiler y precio de venta alcanzó en junio una rentabilidad bruta promedio del 5,89% anual, el nivel más alto desde 2012.
* Lugano: 10,5% anual
* Nueva Pompeya: 8%
* La Boca: 8%
En estos barrios, el precio de compra relativamente bajo combinado con alquileres en crecimiento mejora significativamente la rentabilidad.
Los barrios menos rentables
En el extremo opuesto aparecen:
* Puerto Madero: 3,4%
* Palermo: 4,7%
* Núñez: 4,8%
Si bien estos barrios mantienen una demanda sostenida y una mayor estabilidad de precios, el elevado costo de compra reduce el rendimiento para quienes buscan renta.
Claves para quienes piensan comprar una propiedad en 2026
Antes de tomar una decisión, los especialistas recomiendan analizar varios factores además del precio de publicación. Entre los aspectos más importantes se encuentran:
* Comparar el valor por metro cuadrado con el promedio del barrio.
* Evaluar la rentabilidad esperada si la propiedad se destinará al alquiler.
* Considerar los costos de mantenimiento, expensas e impuestos.
* Analizar la evolución del costo de construcción si la alternativa es desarrollar una vivienda nueva.
* Observar el movimiento del mercado y la cantidad de escrituras para detectar oportunidades de negociación.
Esta información resulta fundamental para quienes están pensando en invertir en el mercado inmobiliario de CABA.
Fuente: Silvana Saldisuri
Link Original: Clarín
