¿Qué conviene más comprar un departamento nuevo o un usado?
Lo que hay que saber antes de tomar la decisión
Comprar un departamento usado es, en promedio, un 32,6% más barato que adquirir uno a estrenar. Según el informe de Zonaprop de junio, una propiedad usada en la Ciudad de Buenos Aires cuesta, en promedio, US$2221 por metro cuadrado, mientras que una unidad nueva se ubica en US$2945.
La brecha de precio entre un departamento nuevo y uno usado se amplió, alcanzando niveles históricos. La diferencia de valor entre ambas tipologías es significativa y, en algunos barrios, supera el 100%.
“La brecha se amplió y hoy se encuentra entre los niveles más elevados de los últimos años”, explica Candelaria Robaina, de D’Aria Propiedades. Hace un año, un departamento a estrenar costaba un 28,4% más que uno usado. Sin embargo, en los últimos cinco años, esta brecha ha aumentado considerablemente, pasando de un 10,8% a cifras superiores.
Según Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez, el aumento del costo de construcción ha impactado directamente en el precio de los departamentos nuevos. Las propiedades usadas, por otro lado, han ajustado sus precios más lentamente. La recuperación de la demanda y el renovado interés en desarrollos también sostienen valores más altos en las unidades nuevas.
“No estamos comparando solamente años: estamos comparando dos productos distintos”, aclara Sebastián Suárez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos. En una unidad nueva se incluyen el costo actual de construcción, el valor de la tierra, los honorarios, impuestos y financiación del desarrollo, además de mejores distribuciones y eficiencia energética.
La diferencia también varía según el barrio. En áreas donde el stock usado es antiguo y hay pocos desarrollos nuevos, la diferencia tiende a ser mayor. Por el contrario, en zonas con propiedades usadas en buena calidad y más oferta nueva, la distancia se reduce. La sobreoferta de departamentos usados también influye, ya que si hay demasiadas unidades en una zona, los precios tienden a estabilizarse en niveles bajos, ampliando la brecha con los nuevos.
Los barrios con las brechas más amplias son:
– Monserrat: 111,3% (a estrenar US$3633/m², usado US$1719/m²)
– Villa Lugano: 88,2% (a estrenar US$1784/m², usado US$948/m²)
– Constitución: 71% (a estrenar US$2564/m², usado US$1499/m²)
En contraste, los barrios con menor diferencia son:
– Parque Chas: 5,6% (a estrenar US$2531/m², usado US$2397/m²)
– Villa Pueyrredón: 11,2% (a estrenar US$2508/m², usado US$2255/m²)
– Puerto Madero: 11,9% (a estrenar US$6576/m², usado US$5878/m²)
Si el precio fuera el único factor de decisión, el usado sería el claro ganador. Sin embargo, muchos compradores optan por departamentos a estrenar. Los especialistas coinciden en que quien compra una unidad nueva no solo paga por el estreno, sino también por evitar futuras refacciones y disfrutar de mejores estándares constructivos.
“Quien compra un departamento a estrenar valora la posibilidad de mudarse sin necesidad de realizar refacciones”, sostiene Flexer. En barrios con alta demanda y escasa oferta, como Palermo o Belgrano, estas unidades tienden a conservar mejor su valor.
Por otro lado, algunos barrios ofrecen un gran potencial de valorización para unidades usadas después de una refacción. Zonas como Recoleta y algunos sectores de Palermo son excelentes para quienes buscan reciclar propiedades de buena calidad constructiva.
El panorama futuro es incierto. En el corto plazo, la brecha podría mantenerse elevada. La disponibilidad de unidades nuevas representa actualmente alrededor del 24% de las publicaciones, y esta menor oferta, combinada con altos costos de construcción, podría generar presión sobre los precios nuevos.
Goldszer prevé que algunos departamentos usados continuarán recuperando valor, aunque las mejores unidades a estrenar sostendrán un diferencial importante debido al costo de desarrollo y demandantes cada vez más exigentes.
En el mediano y largo plazo, se espera que la brecha se reduzca. Robaina afirma que el precio de las propiedades usadas debería seguir acomodándose, con una tendencia alcista superior al aumento de los nuevos.
Por Manuela Viñales
Fuente: LA NACION
