# Airbnb: ¿Cuánto se gana con el alquiler temporario a turistas?
## Una radiografía actual del mercado de alquileres temporarios
La situación del mercado de alquileres en Argentina ha cambiado considerablemente. Con la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, el sector ha experimentado una transformación notable.
La oferta de propiedades en alquiler tradicional en plataformas inmobiliarias se duplicó en solo dos meses. Esto se debe a que la nueva normativa hizo que la inversión en este rubro resultara más atractiva, generando un 5,23% de renta anual en dólares, según Zonaprop. Pero, ¿qué pasa con el alquiler vacacional o temporario?
Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo de tener un inquilino por tres años en un contexto inflacionario. Esto llevó a muchas personas a optar por alquileres temporarios, que ofrecían rentas superiores al 7% anual en dólares. Según Daniel Bryn, titular de Invertire, “en el 2023, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022”.
## El contexto actual del turismo
Sin embargo, el panorama ha cambiado. La llegada de turistas a Argentina ha disminuido. Según los datos del Indec de diciembre pasado, el número de turistas fue un 9,6% menor que el año anterior. Esta caída, junto con los altos costos de mantenimiento de un alquiler temporario, ha llevado a muchos propietarios a replantearse la opción del alquiler tradicional.
Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa una baja interanual del 8,68%. Bryn explica que, tras un pico a comienzos de 2024, el mercado comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación o migración hacia alquileres tradicionales.
La ocupación de los departamentos temporarios ha descendido a un 53%, con 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. Esto impacta directamente en la rentabilidad, ya que los gastos fijos se mantienen incluso cuando la unidad no está alquilada. En comparación con 2022-2023, cuando la ocupación superaba el 75%, se observa una notable disminución.
Hoy, la rentabilidad de un alquiler temporario oscila en un 6,58% anual, muy cerca del 5,23% del alquiler tradicional. Además, los ingresos mensuales en los temporarios han caído a un promedio de US$564, lo que implica una disminución interanual del 11,14%.
## Ingresos en el sector de alquileres temporarios
El negocio de los alquileres temporarios genera actualmente alrededor de US$20 millones por mes en bruto en CABA, aunque a finales de 2022 alcanzó un récord de US$32 millones mensuales. Bryn señala que “durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio preferido de los inversores para maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con menos ocupación y tarifas estancadas, la rentabilidad se está acercando a la del alquiler tradicional”.
## Gastos asociados al alquiler temporario
Los propietarios de alquileres temporarios deben tener en cuenta una serie de gastos, tales como:
– Mantenimiento de la propiedad
– Expensas
– Servicios (agua, luz, gas)
– Wi-Fi y cable
– Honorarios de property manager, que suelen oscilar entre el 10% y el 20% de los ingresos
– Costos de limpieza y lavado de blancos tras cada estadía
En total, los gastos pueden ascender a aproximadamente un 30% de los ingresos. Si se considera la inversión inicial para equipar la propiedad, que varía según el tamaño y la ubicación, se vuelve esencial calcular todos estos costos.
Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, detalla que “los costos directos incluyen ABL, expensas y servicios, además de los gastos de comercialización y limpieza”. Es vital que los propietarios evalúen cuidadosamente todos estos elementos antes de decidirse por el alquiler temporario.
Así, el panorama actual del alquiler temporario en Argentina invita a reflexionar sobre las mejores estrategias de inversión en un mercado cambiante y competitivo.
