Alquilar un local comercial: las claves que hoy pesan más que la ubicación
LA APERTURA DE LAS IMPORTACIONES, EL CRECIMIENTO DE LOS SERVICIOS Y LOS CAMBIOS EN LOS HÁBITOS DE CONSUMO RECONFIGURAN EL MERCADO. LAS EMPRESAS PRIORIZAN ESPACIOS FLEXIBLES Y DE MAYOR SUPERFICIE, MIENTRAS GIMNASIOS, CENTROS DE SALUD Y FORMATOS HÍBRIDOS GANAN TERRENO EN LAS PRINCIPALES ZONAS COMERCIALES.
El mercado de locales comerciales atraviesa una etapa de recambio. La flexibilización de las importaciones, junto con los cambios en los hábitos de consumo, reconfigura las avenidas y los centros de compras. Los espacios de dimensiones amplias reciben a firmas de afuera con catálogos de escala, mientras que los rubros de servicios, el cuidado personal y el deporte desplazan a la venta de indumentaria. De esta forma, la superficie ha dejado de ser un lugar de despacho de mercadería para convertirse en un punto de permanencia.
La oferta disponible de inmuebles viene sufriendo cambios a partir del ingreso de firmas de otros países que buscan metros cuadrados para exhibir sus líneas de producción. Según explica Matías Poczter, director del equipo comercial de Baigun Realty, “la competencia internacional se intensificó, especialmente en el sector automotor. A su vez, desembarcan nuevas marcas internacionales de indumentaria, accesorios y otros rubros, que se caracterizan por inaugurar locales de gran superficie”.
Charly Boero, Team Leader de Inmuebles Comerciales de Miranda Bosch, suma su visión en esta línea: “La apertura importadora está impulsando un nuevo ciclo de demanda de locales comerciales. Se observa un crecimiento en las consultas tanto de marcas internacionales que buscan ingresar al país como de grupos argentinos interesados en representarlas”.
Esta dinámica genera efectos sobre los operadores de origen nacional. “El ingreso al mercado argentino de marcas internacionales genera una mayor competencia y, en consecuencia, una presión sobre las marcas locales, que se ven desafiadas a repensarse, diferenciarse y fortalecer su propuesta”, señala Jennifer Astudillo Medina, Portfolio manager División Oficinas & Retail de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Los centros comerciales también perciben este flujo de ocupación. Al respecto, Pablo Bendayan, Center Manager de Dypsa Group, hace referencia al requerimiento de espacio que exigen las nuevas compañías: “Ninguna marca de afuera está buscando menos de 200, 300 m2, que con la sobreoferta que tienen muchos centros comerciales de más de 120, 150 locales, viene muy bien para poder cubrir esos metros que quedaban vacantes”.
UBICACIÓN VERSUS MODELO DE NEGOCIO
El valor de una locación de ventas ya no depende de la calle donde se encuentra dado que el avance del comercio electrónico modificó la necesidad de contar con exposición al tránsito de peatones. Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, es contundente al respecto. “El mercado comercial está atravesando una transformación muy importante”, remarca y aclara que hoy el éxito de un negocio ya no depende exclusivamente de tener un local sobre una gran avenida. Por esto mismo, recomienda a los inversores “no enamorarse de una dirección sino del modelo de negocio”.
Los metros cuadrados se evalúan hoy bajo parámetros de versatilidad de uso. “El local comercial dejó de cumplir únicamente la función de vender productos”, señala Boero en la misma línea y explica: “Las marcas necesitan espacios versátiles que integren exhibición, experiencia de marca, atención personalizada, retiro de compras online e, incluso, generación de contenido”.
Las variables de precio acompañan este proceso. Según informa Bendayan, en los centros de compras los alquileres se fijan en un porcentaje de la venta del local que puede variar del 7% al 4% dependiendo de la actividad. En las arterias de la calle, el promedio ronda los US$ 36 por m² mensuales en zonas de circulación de personas. Una calle secundaria, por ejemplo, con un costo menor resulta una alternativa viable para muchos rubros dado que el público llega a través de recomendaciones o plataformas digitales, sin necesidad de pasar por la puerta del negocio, lo que invita a priorizar la sustentabilidad financiera por sobre el pago de una dirección tradicional.
La demanda se concentra en corredores específicos de la ciudad. Desde la mirada de Astudillo Medina, las áreas de mayor cotización son: Caballito en el cruce de Rivadavia y Acoyte; la Avenida Santa Fe entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz; Palermo Soho y la intersección de Cabildo y Juramento. Al mismo tiempo, el corredor norte de la Avenida Libertador atrae a las marcas que buscan instalar tiendas insignia.
EL DEPORTE COMO MOTOR DE VISITAS
Los supermercados y las sucursales bancarias cedieron su lugar como generadores de tránsito de personas. En la actualidad, la actividad física ocupa ese rol en los barrios.
Mariano Basile, socio de GEWIN Real State, analiza el fenómeno y la lealtad que genera en el público. “El gimnasio no es un amenity más del edificio: es el elemento que ancla al residente y al usuario externo”, afirma y enfatiza: “Genera tráfico de alta fidelización, no de alta frecuencia espontánea”.
Las superficies barriales se adaptan a estos requerimientos de bienestar. “Entre los rubros que más crecen se destacan los gimnasios, los estudios de pilates, los centros de estética, las tiendas de dermocosmética y las dietéticas”, valida Poczter.
BIENESTAR Y ESPACIOS MÚLTIPLES
Otra tendencia tiene que ver con que los locales integren rubros para evitar que el usuario se retire rápidamente. Así, la salud, el descanso y el encuentro convergen bajo un mismo techo.
Astudillo Medina ejemplifica la integración que se vive en los barrios de la ciudad. “Vemos cada vez más formatos híbridos, como, por ejemplo, en el corredor Palermo Soho, se combina retail con gastronomía, cultura, bienestar e incluso espacios de trabajo”. La concepción de los servicios mutó y hoy el bienestar se entiende de una manera mucho más amplia: incluye salud, alimentación, actividad física, experiencias, e incluso la posibilidad de desconectarse de la rutina.
Por otra parte, el diseño del entorno acompaña la búsqueda de confort. Diego Kexel, Gerente General de WeWork Latinoamérica, reflexiona sobre los lugares de trabajo y su relación con las transformaciones urbanas: “La demanda crece hacia espacios más versátiles, con áreas colaborativas, servicios integrados y entornos que acompañen tanto la productividad como la conexión entre personas. Vemos una evolución de una lógica de fly to quality (vuelo hacia calidad) hacia una de fly to experience”, describe.
En este nuevo panorama, los centros de compras modifican su estructura para prolongar el tiempo de visita de los usuarios. Las remodelaciones incluyen la incorporación de vegetación, el uso de madera y la creación de terrazas al exterior. Se suman áreas de hotelería, oficinas y centros de salud para asegurar circulación de personas durante los días de semana con el objetivo de lograr lugares de destino que trasciendan la mera entrega de artículos.
En definitiva, el sector inmobiliario comercial despide una etapa histórica. El escenario actual deja atrás la renta pasiva y premia la diferenciación, los servicios y la experiencia de los usuarios. Quienes sepan adaptarse a esta nueva realidad serán quienes encuentren las mejores oportunidades en los próximos años.
Fuente: Rocío Bravo
Link Original: https://www.clarin.com/propiedades/alquilar-local-comercial-claves-hoy-pesan-ubicacion_0_3wOFz7p4Sm.html
