Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio
En CABA, los precios de los distintos actores responden de diferente manera: mientras que el mercado de la compraventa se encuentra sin variaciones, el alquiler y la rentabilidad suben cada vez más.
5 de mayo de 2026
06:42
Tiempo de lectura: 6 minutos
La situación del mercado inmobiliario posiciona al alquiler como el principal motor del real estate. Si hay un sector que está en constante transformación, ese es el inmobiliario. En un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la compraventa con valores estancados y donde los desarrolladores enfrentan altos costos de construcción, surge una variable que juega otro partido: el alquiler.
En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios continúan en aumento y, en lo que va del año, la suba ya supera a la inflación. El resultado es claro: la ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.
De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año. Es decir: la renta volvió a ser negocio.
Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², con un incremento del 0,4% en 2026 y del 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, superando la inflación y el índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.
Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En el cuarto mes del año, los avisos de alquiler crecieron un 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Esta situación no es casual: con mejores números, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios todavía estancados y con un crédito hipotecario que no termina de explotar.
Las ventas crecen, pero no se reflejan en los precios
Más allá de los valores estancados, la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento, aunque todavía no logra desplazar al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5.590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero (3.567 escrituras), según datos del Colegio de Escribanos porteño.
El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA.
Además, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tiende a bajar la cantidad de operaciones de compraventa, sin importar el año. Lo que llama la atención es que, a pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue la misma, lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con capital propio -dólares en efectivo-.
En ese mismo mes se registraron 834 escrituras con crédito, lo que representa una caída del 15,9% interanual, pero una suba respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy apenas explican el 14,9% del total de operaciones y se espera que continúe igual en los próximos meses. Sin embargo, el dato positivo es que la caída no fue tan drástica como en otros momentos.
Ahí aparece la “contradicción”: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica.
El mapa del mercado inmobiliario
Alquileres:
Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son:
– Puerto Madero, con $1.381.761 mensuales
– Palermo: $930.009
– Núñez: $929.613
Mientras que entre los más baratos se encuentran:
– Lugano, con un precio promedio de $668.209
– Nueva Pompeya: $696.403
– La Boca: $708.852
Venta:
Los barrios con el metro cuadrado más caro son los mismos que tienen los alquileres más altos:
– Puerto Madero: US$6135/m²
– Núñez: US$3392/m²
– Palermo: US$3391/m²
Los más baratos coinciden también con los de alquiler:
– Lugano: US$1577/m²
– Nueva Pompeya: US$1479/m²
– La Boca: US$1577/m²
Palermo es uno de los barrios más caros tanto para comprar como para alquilar.
El mapa de rentabilidad también revela que las mejores oportunidades no están en los barrios premium, sino en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En contraste, zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.
¿Qué tiene que pasar para que se reacondicione el mercado de la compraventa?
La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario, ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos —a partir de inicios de este año— trae un poco de luz verde al sector hipotecario, que el mercado espera que se vea reflejado en los próximos meses.
La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018, en plena auge de los UVA, se habían registrado más de 2.200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces.
Hoy, en cambio, el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.
En este contexto, es importante aclarar que hoy el mercado hipotecario está siendo sostenido principalmente por el Banco Nación. Por lo que el comportamiento de los demás bancos será clave para el mercado. Algunas entidades ya han comenzado a disminuir sus tasas de interés, como el Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander.
De esta manera, el combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase. La situación del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.
Fuente: Candela Contreras
Link Original: LA NACION
