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CÓMO COMPRAR PROPIEDADES CON SOLO US$100: UNA NUEVA REGULACIÓN LO HACE POSIBLE
LA RESOLUCIÓN DE LA CNV IMPULSA LA DEMOCRATIZACIÓN DE LA INVERSIÓN EN REAL ESTATE A PERSONAS QUE NUNCA LO HUBIERAN IMAGINADO
27 de junio de 2025 – 08:32
La semana pasada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) implementó una medida clave que marca un punto de inflexión en el mercado de capitales argentino, impulsando su modernización sin dejar de lado la seguridad jurídica. La CNV aprobó la Resolución General 1069/2025, y, de esta forma, estableció un marco regulatorio para la tokenización de valores negociables con oferta pública, que patea completamente el tablero de los negocios en el real estate.
¿QUÉ SIGNIFICA TOKENIZAR?
Para llevarlo a una explicación muy simple, se podría decir que, en el mundo de los inmuebles, consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -mejor conocido como token- esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital que, a diferencia de las bases de datos convencionales, está descentralizada y es inmutable, es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
En otras palabras, cuando se habla de tokenizar, lo que se hace es representar digitalmente un activo del mundo real dentro de la blockchain, una red que no tiene intermediarios y que cuenta con ciertas ventajas, que van desde la posibilidad de fragmentar el activo y que varios participen de los flujos de fondos que genera, hasta contar con mayor liquidez en mercados que son ilíquidos.
La reciente medida de la CNV constituye el primer régimen regulado para la representación digital de valores negociables mediante tecnologías de registro distribuido (TRD) o blockchain. Es decir, regula cómo se pueden representar digitalmente los valores negociables como acciones, bonos, etc., usando tecnologías como blockchain o registro distribuido.
“La resolución representa, sin dudas, un paso histórico para el mercado argentino. Por primera vez, la CNV reconoce la tokenización como una herramienta válida dentro del mercado de capitales, siempre y cuando se ajuste a estructuras ya existentes”, comparte Manuel Aria, CFO de R3al Blocks, aunque reconoce que el camino recién empieza.
EL SAND BOX REGULATORIO
La iniciativa funcionará bajo un sandbox regulatorio que durará un año, implicando un entorno de prueba controlado para que las empresas exploren esta tecnología y evalúen el impacto de la tokenización. Vale aclarar que esta nueva normativa no implica que se puedan emitir tokens sobre una propiedad en sí, sino sobre instrumentos financieros regulados cuyo activo subyacente sean inmuebles u otros activos del mundo real.
En esta primera etapa, la CNV autoriza la tokenización de:
- Certificados de participación de fideicomisos financieros, cuyo activo subyacente esté compuesto principalmente por créditos, inmuebles, facturas u otros activos del mundo real.
- Cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, cuyo patrimonio esté integrado principalmente por activos del mundo real.
En criollo, para tokenizar un inmueble, primero hay que estructurarlo legalmente dentro de un fideicomiso o un fondo cerrado de inversión. Con la resolución de la CNV, se establece una regulación específica que establece que para la tokenización de inmuebles se usará este marco legal.
VENTAJAS DE LA TOKENIZACIÓN
La tokenización permite invertir en inmuebles en pozo con inversiones que arrancan en los US$100. “Esta normativa es muy relevante, ya que permite transformar activos existentes en instrumentos digitales de inversión, abriendo nuevas vías para el fondeo del crédito y la creación de productos financieros más ágiles y accesibles”, afirma la Cámara Argentina Fintech.
“Desde mi mirada, esta norma tiene muchísima potencia para lo que viene”, destaca Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro. “Es un regulador que empieza a reconocer la trazabilidad, transparencia y eficiencia de la blockchain como base para una nueva arquitectura del mercado”.
“La Resolución 1069 es el primer paso hacia la tokenización completa del sistema financiero argentino.” Este proceso será gradual, y los actores tradicionales necesitan tiempo para adaptarse a estos cambios tecnológicos disruptivos.
Según datos de la Cámara Argentina Fintech, se prevé que el mercado de tokenización alcanzará los US$16 billones hacia fin de la década. “La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”, asegura Eric Sánchez, CEO de Reental.
La democratización de la inversión es una de las mayores ventajas de la tokenización. Así, el real estate, que históricamente tenía altos tickets de ingreso, se vuelve accesible para aquellos que sólo disponen de US$100 para invertir.
La tokenización también aporta liquidez a una industria tradicionalmente ilíquida. Las propiedades tokenizadas en la blockchain están fraccionadas en montos bajos y pueden transferirse a un tercero prácticamente en cualquier momento, permitiendo a los emprendedores inmobiliarios ampliar su universo de potenciales inversores.
Por María Josefina Lanzi
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