Comprar para alquilar: créditos hipotecarios que te permiten hacerlo si no tenés toda la plata
Muchos se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad adquirida con un préstamo bancario en Argentina, y si así los ingresos del inquilino pueden cubrir las cuotas del crédito.
Desde la reactivación del crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de acceder a una vivienda propia ha cobrado protagonismo en las conversaciones de los argentinos. Además, el sector inmobiliario ha recuperado su atractivo como inversión, con una rentabilidad que creció a 5,37% en mayo, según Zonaprop. En este contexto, surge la inquietud: ¿se puede comprar una propiedad con un crédito hipotecario y destinarla de inmediato al alquiler?
Los expertos aseguran que, como principio general, es posible alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, advierten que esto puede variar si las partes acuerdan lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si el contrato de hipoteca no menciona ninguna restricción, se puede alquilar sin problemas. Pero hay bancos que prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo depende de lo que pacten las partes, como establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial, que sigue el principio de libertad contractual”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Por su parte, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, aclara: “Desde el punto de vista legal, no hay restricciones, sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, muchos bancos incluyen cláusulas que impiden el alquiler y, en caso de impago, pueden ejecutar la garantía”.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y profesor de la UBA y de la Universidad Austral, advierte que podría interpretarse que el alquiler no es permitido. “El artículo 2195 del Código Civil y Comercial establece que el deudor hipotecario ‘conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía’”, destaca.
Las escrituras de hipoteca suelen contener cláusulas que exigen permiso del acreedor para alquilar el inmueble. “Mientras subsista la obligación hipotecaria, el deudor se compromete a no arrendar, hipotecar o realizar actos que perjudiquen el derecho del acreedor sin su consentimiento”, agrega Esper.
Para tener claridad sobre las condiciones de los créditos hipotecarios en relación al alquiler, es fundamental analizar cada entidad bancaria.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas recomiendan investigar las cláusulas de cada banco, LA NACION consultó a 15 entidades bancarias que ofrecen créditos hipotecarios para conocer su postura sobre el alquiler.
Bancos que permiten alquilar:
– **Banco Hipotecario**: No se permite alquilar si se adquiere como vivienda única, pero sí si se trata de una segunda vivienda.
– **Banco Ciudad**: Prohíbe el alquiler en primera vivienda, pero lo permite en la segunda.
– **Banco Santander**: Permite el alquiler solo para segunda vivienda.
– **Comafi**: Si es vivienda permanente, no puede alquilarse; si es no permanente, sí.
Bancos que prohíben alquilar:
– **Banco Galicia**: Establece que el inmueble es para uso permanente y personal.
– **Banco Nación**: No permite alquilar, ya que sus préstamos son para vivienda única y de ocupación permanente.
– **BBVA**: El crédito está destinado exclusivamente a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, sin posibilidad de alquiler.
– **ICBC**: Prohíbe el alquiler, sea para primera o segunda vivienda.
– **Banco Patagonia**: Explica que la posibilidad de alquilar está excluida.
– **Bancor (Banco de Córdoba)**: Su línea es para vivienda única, sin opción de alquiler.
– **Banco Municipal de Rosario**: Prohíbe el alquiler para viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: No permiten el alquiler, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Las razones para adquirir un inmueble y alquilarlo son diversas. Puede que alguien compre una propiedad sin necesidad de mudarse de inmediato, utilizando el alquiler para cubrir las cuotas del crédito. También puede ser el caso de quienes buscan mudarse a un hogar más grande mientras mantienen su vivienda actual.
El analista económico Darío Rubinsztein explica que “depende de varios factores”. Sugiere considerar si la tasa de interés es fija o variable, y cómo impacta la inflación en los créditos, como los UVA, que se ajustan por inflación y pueden aumentar significativamente el costo del préstamo.
Es importante evaluar si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte, en cuyo caso se necesitarían ahorros adicionales. Esto se debe a que, si el inquilino se va antes de lo previsto, el propietario deberá seguir pagando las cuotas del crédito. Algunos bancos, al ofrecer líneas para segunda vivienda, financian un menor porcentaje del valor de la propiedad.
Otro aspecto a tener en cuenta es que, si se adquiere un inmueble con crédito hipotecario para alquilarlo, se deberá abonar IVA por la compra, encareciendo el costo un 21%. Algunos bancos aclaran que, a menudo, el ingreso del alquiler no cubre la totalidad de la cuota del crédito.
En resumen, actualmente los créditos son costosos y, dadas las tasas actuales, no siempre representan una buena inversión. Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, señala que puede no ser conveniente pagar una tasa del 7% y obtener una rentabilidad del 4% o 5% bruta.
Info: La Nación
