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Comprar para alquilar: Créditos hipotecarios disponibles en Argentina
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina, y que de esta forma los ingresos del inquilino cubran las cuotas del crédito.
Desde que se revitalizó el crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una vivienda propia ha cobrado fuerza y se ha convertido en un tema recurrente entre los argentinos. Además, el mercado inmobiliario ha recuperado su atractivo como modo de inversión, ya que en el último año la rentabilidad se ubicó en 5,37% en mayo, según Zonaprop. En este contexto, surge la pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla al alquiler de inmediato?
Los expertos aseguran que, como principio general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea para primera o segunda vivienda. Sin embargo, esto puede variar si las partes manifiestan lo contrario en la escritura de hipoteca.
“Si nada dice el contrato de hipoteca, entonces se puede alquilar perfectamente. Pero hay bancos que prohíben alquilar el bien hipotecado. En definitiva, todo dependerá de lo que pacten las partes,” afirma Enrique Abatti, abogado especializado en el mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, agrega: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida. Sin embargo, muchos bancos incluyen una cláusula que lo prohíbe, y si no se cumple con el pago del préstamo, se puede ejecutar la garantía.” Esto significa que, si el deudor no paga el crédito, el acreedor puede reclamar la propiedad, especialmente si no hay un inquilino ocupando el inmueble.
Mariano Esper, abogado y profesor, advierte que podría interpretarse que alquilar el inmueble hipotecado constituya un acto prohibido. Señala el artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que establece que el deudor hipotecario «conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía». “Aún si la escritura no dice nada, rige siempre esta regla,” concluye.
Para saber con exactitud qué establece cada banco en relación a esto, es necesario analizar cada caso.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que es recomendable investigar las cláusulas de cada línea de crédito hipotecario, LA NACION consultó a diversas entidades y recopiló información sobre 15 bancos en Argentina que ofrecen este tipo de préstamo.
Los bancos que lo permiten
- Banco Hipotecario: Si se compra para vivienda única, no se puede alquilar. En el caso de una segunda vivienda, sí se puede.
- Banco Ciudad: En primera vivienda no se permite, pero en segunda vivienda sí es posible.
- Banco Santander: Permite alquilar solo si se trata de una segunda vivienda.
- Comafi: Si se destina a vivienda permanente, no se puede alquilar. Si se declara como vivienda no permanente, sí es posible.
Los bancos que lo prohíben
- Banco Galicia: Prohíbe el alquiler tanto en primera como en segunda vivienda.
- Banco Nación: Especifica que el préstamo es para vivienda única y de ocupación permanente, por lo que no se puede alquilar.
- BBVA: No permite el alquiler; el crédito UVA está destinado exclusivamente a vivienda única y familiar.
- ICBC: No se puede alquilar, ya sea para primera o segunda vivienda.
- Banco Patagonia: En sus cláusulas se especifica que no se puede alquilar.
- Bancor (Banco de Córdoba): La línea es para vivienda única y no permite comprar para alquilar.
- Banco Municipal de Rosario: No se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
- Bancos de Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen): Prohíben alquilar, ya sea un préstamo para primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Existen diversos escenarios que pueden llevar a alguien a querer adquirir un inmueble y ponerlo en alquiler. Algunos pueden invertir en una vivienda que aún no ocupan, usando los ingresos del alquiler para cancelar las cuotas del crédito. Otros, que ya son dueños de una propiedad, pueden buscar mudarse a un lugar más amplio y alquilar el lugar actual mientras pagan el nuevo.
El analista económico Darío Rubinsztein señala: “Depende. En Estados Unidos es común comprar propiedades con hipotecas y ponerlas en alquiler, pero hay que analizar varios puntos para ver si la ecuación es viable.”
Algunos aspectos a considerar incluyen si la tasa de interés es fija o variable y cómo se encuentra la inflación. Los créditos UVA, por ejemplo, se ajustan por inflación, lo que podría encarecer el préstamo. También, las tasas de interés suelen ser más altas para segundas viviendas.
Es importante tener en cuenta que quienes compran un inmueble con crédito hipotecario para alquilar, y recurren a líneas para segunda vivienda, deberán abonar IVA por la compra, lo que encarecería el producto en un 21%.
Además, hay que considerar que el ingreso del alquiler podría no cubrir la cuota del crédito. En algunos casos, el ingreso podría llegar a cubrir solo el 70% de la cuota si se ingresa con un anticipo del 25%.
El economista Federico González Rouco advierte que, dado el nivel actual de las tasas, los créditos son caros y no siempre resultan en una buena inversión. “No lo veo como una buena inversión, porque estás pagando una tasa del 7% en un crédito para algo que da una renta del 4% o 5% bruto,” concluye.
Info: La Nación
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