CRÉDITOS HIPOTECARIOS ANSES YA IMPACTAN EN TASAS Y DISPARAN CONSULTAS EN INMOBILIARIAS
La reducción de las tasas mejora las cuotas iniciales. Qué mirar y los ingresos necesarios para acceder a una vivienda. Noviembre será un mes clave.
Por Ignacio Raúl Carella
22/10/2026 16:25hs
Fondos FGS y bajas tasas reactivan consultas hipotecarias, elevando el interés de compra.
El FGS destraba el fondeo bancario, permitiendo que las tasas hipotecarias bajen a menos del 7.5%.
Anticipo y gastos iniciales son barrera. El sector espera concretar más operaciones en noviembre.
El crédito hipotecario vuelve a ganar protagonismo en el mercado inmobiliario. Después de varios meses de menor actividad, la inyección de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES y la baja de las tasas de interés dispararon las consultas de quienes buscan comprar una vivienda con financiación bancaria.
El movimiento recuerda a la primera etapa de recuperación de las hipotecas UVA, que comenzó en mayo de 2024 y alcanzó uno de sus mejores momentos durante la primera mitad de 2025. En ese período, las operaciones crecieron hasta superar las 1.200 escrituras mensuales con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires y las 2.500 en la provincia de Buenos Aires. Después, el encarecimiento del financiamiento y las mayores exigencias de los bancos redujeron el ritmo.
Ahora, las condiciones comienzan a cambiar. La llegada de nuevos recursos para fondear a las entidades financieras permitió una reducción de las tasas y renovó las expectativas de las inmobiliarias. El interrogante es cuánto tardará ese interés en convertirse en operaciones concretas y qué capacidad de compra tienen hoy las familias frente al valor de las propiedades.
Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, aseguró que el movimiento ya se percibe en las consultas. Dijo: “Hoy estamos con altísimo nivel de consultas por crédito hipotecario”.
Se estima que en las inmobiliarias de CABA las consultas crecieron un 40% para comprar propiedades con apalancamiento financiero. El efecto de las licitaciones del FGS sobre el costo del financiamiento impactó muy positivamente en el sector, bajaron las tasas de interés nominales anuales de la mayoría de los bancos. Ya la mayoría se sitúa por debajo del 7,5%. Hay otros que están por debajo, con 6,9%, 6,5%.
EL FGS BUSCA DESTRABAR EL FONDEO BANCARIO
El programa oficial contempla canalizar hasta $2 billones del FGS hacia las entidades financieras mediante licitaciones de depósitos ajustados por UVA. El mecanismo prevé colocaciones a un año, con una tasa de UVA más 2,5%, y a cinco años, con UVA más 4,5%. Los bancos deben destinar esos recursos a nuevos créditos hipotecarios dentro de los plazos establecidos.
La primera licitación adjudicó $200.000 millones a 13 entidades, mientras que la segunda distribuyó otros $200.000 millones entre 12 bancos. En ambas rondas se colocó el monto completo. Según Chej Muse, las tasas de corte fueron del 4,94% en la primera operación y del 4,75% en la segunda.
El objetivo es atender una de las restricciones que las entidades señalaron durante los últimos meses: la disponibilidad de fondos de largo plazo para respaldar préstamos que pueden extenderse durante 20 o 25 años. La mayor disponibilidad de recursos permite ampliar la capacidad prestable, aunque no garantiza que todos los interesados puedan acceder a una hipoteca.
El Banco Nación ocupa un lugar central en este escenario. De acuerdo con los datos difundidos por la entidad, a septiembre de 2026 su cartera de créditos hipotecarios para vivienda alcanzó un saldo promedio cercano a $4 billones, con un crecimiento del 71,7% respecto de diciembre de 2025. En el mismo período, el resto del sistema financiero aumentó esa cartera un 19,6%.
La distribución del mercado también refleja esa concentración. Según el economista y docente de la Universidad Nacional de La Matanza, Andrés Salinas, a julio de 2026 el Banco Nación reunía el 49% del stock de créditos hipotecarios en pesos otorgados en el país.
LAS TASAS BAJARON Y LAS CUOTAS VUELVEN A ENTRAR EN LOS CÁLCULOS
La reducción de los intereses es uno de los factores que explica la reactivación de las consultas. Salinas indicó que durante septiembre la tasa nominal anual promedio de los créditos hipotecarios UVA pactados se ubicó en el 6,81%, mientras que la tasa promedio de las ofertas llegó al 7,76%.
El Banco Ciudad ofrece una tasa del 6,5% más UVA para su línea de primera vivienda, bajo determinadas condiciones de ubicación y valor del inmueble. La entidad permite financiar hasta el 75% de la propiedad, con un plazo máximo de 25 años. El Banco Nación ofrece una tasa del 6,7% más UVA para quienes acreditan sus haberes en la entidad, mientras que ICBC se ubica en el 6,9%.
En buena parte de las entidades, las tasas rondan el 7,5%. Las condiciones cambian según el banco, la acreditación de ingresos, el porcentaje financiado y el plazo. Además, algunos redujeron o dejaron de ofrecer determinadas líneas a quienes no cobran el sueldo en la entidad.
Para dimensionar el efecto de las tasas sobre el presupuesto familiar, Salinas tomó como referencia una vivienda de u$s100.000, con un préstamo equivalente al 75% del valor y un plazo de 20 años. Con la tasa del 6,5%, la cuota inicial se ubicaría en torno a los $860.000 mensuales. Si el interés asciende al 7,5%, el desembolso trepa a unos $940.000. La diferencia ronda los $80.000 por mes para el mismo monto financiado.
La relación entre cuota e ingresos es otro requisito determinante. Si el banco admite que el pago inicial represente hasta el 25% de los ingresos demostrables, una cuota de $860.000 exige ingresos familiares cercanos a $3,4 millones mensuales. Para una cuota de $940.000, el ingreso necesario se eleva a unos $3,76 millones. El cálculo contempla los ingresos conjuntos de titulares y codeudores que la entidad acepte.
“En general, la relación cuota-ingreso es del 25%, por lo que podemos hacer un cálculo rápido para saber cuánto ingreso deberíamos tener: simplemente hay que multiplicar por cuatro el valor de la cuota”, explicó Salinas.
El economista advirtió que esa proporción se calcula al comienzo del préstamo y no permanece fija durante toda la vida del crédito. La cuota UVA se actualiza según la evolución de esa unidad, mientras que los salarios pueden ajustarse con otra frecuencia. Si los ingresos quedan rezagados, el peso del pago mensual dentro del presupuesto puede crecer.
BANCOS QUE LIDERAN LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Desde el mercado hipotecario confirmaron que el stock de créditos hipotecarios en pesos a julio de 2026 (última medición del Banco Central) muestra una fuerte concentración en cuatro entidades:
1. Banco Nación: 49% del mercado hipotecario.
2. Banco Galicia: 12% del total.
3. BBVA: 6% de participación.
4. Banco Macro: 6% del mercado.
En conjunto, estas cuatro entidades concentran el 73% del stock de créditos hipotecarios en pesos. Salinas aclaró que los porcentajes corresponden a los montos otorgados y no a la cantidad de préstamos concedidos.
EL ANTICIPO Y LOS GASTOS SIGUEN SIENDO UNA BARRERA
Aunque la tasa baje, el comprador necesita contar con un ahorro inicial importante. En el ejemplo de la vivienda de u$s100.000, una financiación del 75% implica aportar u$s25.000, además de los gastos de escritura, impuestos, comisiones y otros costos de la operación.
Salinas estimó que esos gastos pueden representar hasta un 10% del valor del inmueble en un escenario exigente, aunque parte suele distribuirse entre comprador y vendedor. Por eso, el capital necesario para concretar la compra puede superar ampliamente el anticipo requerido por el banco.
Existe otro riesgo que conviene prever. El crédito UVA se otorga en pesos, pero la compraventa suele pactarse en dólares. Si cambia el tipo de cambio entre la aprobación y la escritura, el dinero recibido puede cubrir una proporción diferente de la prevista y obligar al comprador a aportar más fondos propios.
“Es importante contar con un colchón por si el dólar se dispara, tus pesos compran menos dólares y tenés que salir a poner más del 25% de la propiedad”, advirtió Salinas.
Es aconsejable analizar cómo evolucionan los ingresos y cuánto margen de ahorro queda después de pagar la cuota. Un ajuste salarial frecuente puede ayudar a mantener la relación entre el ingreso y el
