Créditos Hipotecarios: El Dilema de los Bancos para Prestar a 20 o 30 Años
Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco coinciden en que la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el crédito hipotecario, un factor esencial para cualquier país.
*10 de mayo de 2026*
*19:11*
Sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. En un mercado inmobiliario que continúa buscando su reacomodamiento, aunque vislumbra señales positivas, todavía está lejos de una recuperación sostenida. La discusión sobre qué medidas tomar para poner nuevamente a la construcción en el centro volvió a cobrar fuerza.
El consenso entre economistas destacados en el sector es claro: la clave no solo radica en estabilizar la macroeconomía, sino en destrabar el crédito hipotecario. Para lograrlo, insisten en la importancia del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
El planteo es simple: sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda. “Sin crédito hipotecario no hay justicia social”, es un mantra que resuena en todos los sectores del mercado. La falta de acceso a viviendas mantiene contenida la demanda estructural y, por ende, la construcción, uno de los sectores generadores de empleo, no logra despegar.
Miguel Kiguel, Martín Redrado y Federico González Rouco coinciden en que el FGS podría ser la pieza que falta para activar ese círculo virtuoso. Según Redrado, el FGS acumula activos por alrededor de US$70.000 millones entre bonos, acciones y otros instrumentos financieros. Sin embargo, su capacidad de motorizar la economía real es limitada en la actualidad.
Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo, especialmente en la construcción. “La economía necesita un empujón para ir más rápido, y no solo incentivos para invertir”, advierte, sugiriendo que el Gobierno podría utilizar el fondo sin generar déficit fiscal, a través de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.
“Hay un stock que incluye bonos, acciones y otras inversiones; creo que deberíamos movilizar esa plata, buscar soluciones creativas, quizás con la ayuda de organismos internacionales, para impulsar un sector que puede revertir la economía actual”, afirma Kiguel.
Los economistas coinciden en que el FGS podría servir para financiar al sector privado, facilitar el desarrollo del crédito hipotecario o financiar obra pública junto con las provincias. Redrado, por su parte, destaca que Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener créditos a largo plazo, lo que excluye a la clase media del mercado.
“El acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe”, señala. Propone que el FGS podría usarse para ofrecer ese tipo de financiamiento con reglas claras y previsibilidad.
También sugiere implementar un régimen de incentivos específico para la construcción, similar al RIGI, que mejore la ecuación de los desarrollos. “La Argentina debería contar con un RICO, un Régimen de Incentivo para la Construcción”, expresa, argumentando que actualmente quienes construyen deben pagar el IVA antes de empezar a obtener rendimientos.
El Cuello de Botella del Sistema Hipotecario
Más allá del rol del Estado, una restricción fundamental es la escasez de ahorro bancarizado. Según el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, en el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad”, los depósitos en Argentina representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, muy por debajo de economías como la chilena, que superan el 80%.
Los bancos prestan en función de los depósitos que captan; si esos fondos son a corto plazo, el crédito también lo será. Este problema de incentivos surge porque las personas prefieren colocar su dinero en instrumentos de corto plazo con tasas altas, impulsadas por la inflación. Sturzenegger advierte que este modelo deja de ser viable en un contexto de estabilidad.
“El sistema financiero deberá reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos”, anticipa. Se estima que hay más de US$200.000 millones fuera del sistema local.
Diversos analistas coinciden en que el crédito ajustado por UVA sigue siendo el instrumento más viable para desarrollar hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018, se alcanzaron niveles récord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales.
El economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, sostiene que el principal desafío no es el instrumento en sí, sino su escala. “El problema es el fondeo”, resume, añadiendo que los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se financian con depósitos a 30 días.
Para expandir el crédito, propone profundizar el mercado de capitales y generar más instrumentos de ahorro en UVA. En este contexto, tanto el FGS como otros fondos públicos pueden desempeñar un rol clave, como inversores o garantizando créditos.
También identifica obstáculos como el ingreso requerido, que limita el acceso, y la necesidad de un ahorro previo para cubrir el anticipo y los gastos iniciales.
La Situación de la Construcción: Un Motor que Falta Arrancar
La construcción es uno de los sectores con mayor efecto multiplicador sobre la economía: genera empleo intensivo, demanda insumos locales y tiene un impacto directo en la actividad. Sin embargo, actualmente es uno de los más golpeados por las altas subas de los costos.
No todos los créditos tienen el mismo efecto. Mientras el financiamiento para vivienda usada solo redistribuye stock existente, el crédito orientado a obra nueva amplía la oferta y dinamiza el empleo. Por eso, los especialistas coinciden en que el desarrollo del crédito hipotecario debe ir acompañado de financiamiento a desarrolladores.
“El crédito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente; el que financia obra nueva genera empleo, amplía la oferta y crea ciudad”, sostiene González Rouco. Potenciar el crédito a desarrolladores es crucial para mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la economía.
“A pesar del horrible momento actual para el desarrollo inmobiliario, iniciar obras ahora es una buena decisión para tener mercadería disponible cuando la demanda esté activa”, concluye.
Fuente: LA NACION
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-buscan-que-los-bancos-presten-a-20-o-30-anos-con-los-depositos-que-captan-a-30-nid10052026/
