Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
* **18 de julio de 2025**
* **12:39**
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Luego de ocho meses desde que se anunciaron las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos dirigidos a financiar la compra de inmuebles en construcción o lotes, algo que prácticamente no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, se establece que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
Es decir, esta medida permite que cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (comúnmente conocido como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Se asegura que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
Un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, permitiendo que los compradores paguen su departamento durante la obra. Cuando se complete la construcción y se dividan las unidades, esa hipoteca también se dividirá, asignando el saldo correspondiente a cada comprador, en función del inmueble adquirido y el saldo pendiente de pago, convirtiéndose en deudores individuales frente al banco.
Esta resolución es muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo ofrecidas por los bancos estaban destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no podían comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo. Es importante tener en cuenta que los pisos nuevos, desde que se terminan de construir hasta que se escrituran, atraviesan un proceso que puede tardar entre seis meses y un año en CABA, y de un año y medio a dos en provincia.
Ahora, esta situación cambiaría, permitiendo a los compradores acceder a financiamiento para una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso para la compra de terrenos. Según la página oficial del Gobierno, la medida busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en Argentina”.
Impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores, que tendrán financiamiento para comprar una propiedad y avanzar en sus proyectos inmobiliarios. “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco.
Ahora que está la reglamentación, queda a la espera de que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban esperando los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que agrupa a 140 empresas del sector, destaca el trabajo realizado para implementar esta resolución y reconoce que ahora falta que los bancos la adopten.
Sin embargo, existen dificultades, como el aumento de las tasas de interés, que se han más que duplicado desde que comenzaron a otorgar créditos hipotecarios. Kiperszmid explica que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones. “Por eso, el Gobierno debería dar un puntapié inicial para que se forme un mercado de capitales, permitiendo a los bancos descargar estas hipotecas”.
Rouco opina que, además de la falta de fondeo, la cuestión es “si los bancos quieren o no participar en el proceso de otorgar este tipo de financiamiento”, dado que en la compra de un crédito hipotecario existe un departamento como garantía; en este caso, puede fracasar el proyecto inmobiliario y hay más partes involucradas en el procedimiento.
La noticia es muy positiva para el sector, pero se debe avanzar del lado de los bancos en generar un producto que puedan ofrecer a distintos desarrolladores. Gala Jonas Mackinlay, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señala que “quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura, facilitando el ingreso al sistema de más actores financieros”.
¿CÓMO FUNCIONAN LAS HIPOTECAS DIVISIBLES?
Kiperszmid explica que la reglamentación detalla cómo se debe hacer la subdivisión y la documentación necesaria. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, detalla el proceso:
* **Estructuración previa:** El desarrollador constituye un fideicomiso o una sociedad anónima de propósito específico, escritura el terreno a nombre del vehículo legal y proyecta un plan de obra con división en PH futura o unidades funcionales.
* **Solicitud del crédito:** El desarrollador pide un préstamo al banco (crédito puente o intermedio) con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
* **Esquema de división:** A medida que las unidades se individualizan, la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad, permitiendo liberar unidades puntuales o trasladar deuda sobre otras aún no vendidas.
* **Finalización del proyecto:** Una vez terminado, el comprador puede cancelar la deuda en un solo desembolso o adquirir un préstamo hipotecario con el banco.
La resolución permite crear una hipoteca divisible a los dominios que estén libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor, cuenten con un proyecto urbanístico y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes. Esto podría permitir colocar esos créditos en el mercado de capitales, aumentando la liquidez de los bancos.
¿QUÉ MÁS HABILITA LA MEDIDA?
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indican que otra innovación clave es la anotación registral de los boletos de compraventa, protegiendo al comprador que ya pagó por una unidad. Este nuevo régimen permite inscribir estos boletos en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Además, la normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, que permite construir en un terreno sin ser su propietario, utilizando ese derecho como garantía hipotecaria. “La novedad es que, al finalizar la construcción, la indemnización debida por el nudo propietario al superficiario podrá consistir en la transmisión del dominio pleno sobre las unidades construidas”, señala Mihura de Estrada.
Esta herramienta será útil tanto para proyectos públicos como privados.
Por María Josefina Lanzi
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