Créditos Hipotecarios: Se Puede Firmar un Boleto de Compraventa por Propiedades en Construcción
En un nuevo intento por ordenar y transparentar el mercado inmobiliario, el Registro de la Propiedad Inmueble (PIR) de la Ciudad de Buenos Aires publicó una nueva Disposición Técnico Registral (DTR) que marca un hito: por primera vez se reglamenta cómo deben registrarse los boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades en construcción o aún inexistentes. El objetivo es dotar de seguridad jurídica a las operaciones en pozo, evitar fraudes y facilitar el financiamiento a través de las futuras hipotecas divisibles.
La medida establece que los boletos deberán cumplir con una serie de requisitos técnicos, registrales y notariales. Estos podrán inscribirse tanto en el RPI como en entidades privadas autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). Se abrirá además un folio especial con matrícula única para cada futura unidad funcional, permitiendo registrar boletos, cesiones, medidas cautelares y otros actos jurídicos relacionados.
Esta reglamentación busca dar trazabilidad y formalidad al proceso de compra en desarrollos en pozo, un segmento clave en la economía por su impacto en el empleo y la construcción. Este paso es crucial para la implementación operativa de las hipotecas divisibles.
El Paso Previo: Registrar el Proyecto
Esta disposición técnica complementa lo que se había anunciado la semana pasada: la Disposición 10/25, que obliga a los desarrolladores a dar de alta sus proyectos constructivos en el Registro de la Propiedad Inmueble antes de comercializar unidades. Es la primera jurisdicción de Argentina en reglamentar esta medida.
“Es el primer paso necesario para que un proyecto pueda emitir boletos de compraventa registrables”, explicó Bernardo Mihura de Estrada, director del RPI de la Capital Federal. La Ciudad de Buenos Aires se convirtió así en la primera jurisdicción del país en reglamentar esta instancia, alineándose con la implementación del DNU 1017/2024 que creó la figura de las hipotecas divisibles.
Aunque esta medida no resuelve el problema del financiamiento, representa un avance en términos de seguridad jurídica y protección para quienes compran desarrollos en construcción. Tal como explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), hasta ahora los boletos de compraventa eran documentos privados no registrados. “A partir de ahora sí van a poder inscribirse, lo cual le da mayor protección al comprador”.
¿Qué Cambia?
De acuerdo a lo proporcionado por el Colegio de Escribanos porteño, los cinco puntos clave de la normativa son:
1. **Escritura de afectación obligatoria**: antes de registrar un boleto de compraventa, el titular del inmueble debe inscribir una escritura pública de afectación al régimen de propiedad horizontal u otro régimen de subdivisión.
2. **Registro de boletos**: los boletos podrán registrarse en el Registro de la Propiedad Inmueble o en entidades privadas autorizadas por la CNV, según lo decidan las partes.
3. **Duración**: la inscripción del proyecto tendrá una duración de 10 años, con posibilidad de renovación.
4. **Caducidad**: la afectación caduca por vencimiento, por solicitud de las partes, por orden judicial o cuando se hayan transmitido todas las unidades.
5. **Seguridad jurídica**: formaliza y hace trazable el proceso de compra, protegiendo al comprador y facilitando el acceso a créditos personales con respaldo registral.
El desarrollado obtiene el plano aprobado por el Gobierno de la Ciudad, realiza una escritura de afectación ante escribano público y esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esto evitaría que se comercialicen dos veces la misma unidad o que la gente desconozca las características de lo que está comprando.
Reglamentan las Hipotecas Divisibles
La disposición llega dos semanas después de que el Gobierno reglamentara el DNU 1017/2024, habilitando las hipotecas divisibles, es decir, créditos bancarios que pueden otorgarse sobre unidades en pozo. Esto permitiría que una persona acceda a un préstamo para comprar un departamento aún en construcción, algo que hoy no es viable con una hipoteca tradicional.
Para que esa hipoteca pueda dividirse en futuras unidades, el desarrollador primero debe registrar el proyecto ante el RPI, detallando cuántos departamentos se construirán y afectando el terreno mediante escritura pública.
¿Obligatorio u Opcional?
Aunque la inscripción es optativa, se espera que los compradores comiencen a exigirla como condición mínima para adquirir una unidad en pozo. “Lo vamos a recomendar para que los desarrollos tengan más credibilidad”, agrega Tabakman.
Esta medida llega en un momento en que los créditos hipotecarios están alcanzando “un techo”, lo que dificulta que continúen entregando en la medida esperada. Para que las entidades comiencen a entregar esta nueva forma de financiamiento, “se debe generar el mercado secundario de hipotecas”.
Un ejemplo claro de esto se refleja en la cantidad de escrituras con hipoteca que se registraron en junio de 2025, donde se concretaron 1216 escrituras, representando una caída del 6,46 % en relación al mes anterior. Esto evidencia un estancamiento en el mercado hipotecario.
La nueva medida de registrar los boletos viene a intentar mitigar los riesgos asociados a la compra de propiedades en construcción, ofreciendo un marco más seguro y confiable para los compradores.
