El sube y baja de los precios en los 48 barrios de CABA: las razones de los que retasan y los que aumentan
Luego de meses de alza, el comportamiento de los precios por metro cuadrado en CABA ya no es homogéneo y presenta matices; las razones y el análisis del clima de época a cargo de expertos.
10 de diciembre de 2025
08:03
En solo tres meses, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires cambió rotundamente en sus precios de venta. El termómetro del mercado dio un giro brusco: pasó de un escenario donde los precios de publicación de las propiedades aumentaban en el 90% de los barrios de la ciudad a que ese incremento solo se registre en el 50%. Además, en ese 40% restante, los valores muestran bajas. Este fenómeno marca un quiebre en la dinámica que se venía dando desde la reaparición de los créditos hipotecarios UVA en mayo de 2024, un motor que había devuelto liquidez a un sector golpeado desde 2020.
El freno reciente no se explica por un solo factor, pero sí tiene un protagonista claro: el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios. La suba de las tasas de interés desinfló el impulso inicial que había permitido que los tickets bajos y medios de las propiedades se llevaran gran parte de la demanda. Esto generó un impacto evidente en los precios de publicación, en el volumen de consultas en las inmobiliarias y en un mercado que vuelve a dividirse entre barrios que traccionan y otros que ajustan.
Octubre ya había encendido las primeras luces de alarma: estabilidad en los valores promedio, retrocesos puntuales y señales de agotamiento del impulso inicial. Y noviembre terminó de confirmarlo.
En números concretos, de acuerdo al informe de Zonaprop de noviembre, el precio medio de la Ciudad se ubica en US$2450/m², exactamente igual que en octubre. Esta estabilidad de los últimos tres meses contrasta con el avance sostenido que venía registrándose desde mediados de 2023. Aun así, la Ciudad sigue un 13,9% por encima del piso de junio de 2023 (US$2151/m²).
Los movimientos por tipología reflejan la misma pausa: un monoambiente promedia hoy US$107.493; un dos ambientes, US$129.505; y un tres ambientes, US$178.855. Valores que no registran prácticamente movimiento reciente, pero todavía un 14% por encima de los mínimos. En todo 2025, los precios de este segmento acumulan un alza del 5,4%.
Sin embargo, la otra cara de esta estabilidad son los barrios que retroceden. La proporción de zonas con precios en baja pasó del 10% al 40% actual en apenas un trimestre. Lo que antes era un mapa casi completamente pintado en tonos del naranja, hoy se mezcla con el celeste, y diciembre no muestra señales de revertir la tendencia.
“El mercado inmobiliario registra un incremento en la oferta de propiedades a la venta y, simultáneamente, una reducción del stock disponible porque la demanda sigue absorbiendo metros, lo que indica una reactivación. No obstante, el precio del metro cuadrado se mantiene estable porque las bajas no son tan fuertes ni las subas, tampoco. Esta estabilidad sugiere un ajuste de precios generalizado, impulsado tanto por nuevas propiedades que ingresan al mercado con valores más bajos como por retasaciones a la baja: un 25% de los avisos de departamentos fueron retasados a un menor precio en los últimos seis meses”, afirma Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar.
El crédito hipotecario: de motor a freno
La explicación más repetida entre los brokers inmobiliarios es “el freno” de los créditos hipotecarios, que en la práctica representa el 20% de las operaciones de compraventa. Un golpe que no solo redujo las ventas financiadas, sino también las encadenadas, esas en las que un comprador con crédito habilita el movimiento de otra propiedad.
“Uno veía un buen clima de demanda y probaba si el mercado convalidaba precios más altos. No se dio, y hubo que bajar expectativas. Las consultas cayeron bastante. Con tasas por encima del 12%, ese comprador financiado desaparece. Entramos en un momento de espera hacia 2026”, advierte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.
Esa sensación se repite en distintas escalas del mercado. Mateo García, director residencial de Toribio Achával, señala que con la suba de tasas se frenó la posibilidad de acceder al crédito para muchas personas, lo que afectó la demanda y el volumen de consultas que estaban siendo recibidas. “Tuvimos una baja de leads en los últimos tres meses del 40% aproximadamente”, agrega.
Este bache de demanda presiona sobre los precios. “Vemos que al bajar mucho la demanda, la oferta reacciona y bajan los precios. En Recoleta visualizamos una caída del 3% de los precios en el último mes. Lo vimos como una alarma. Es cuestión de oferta y demanda: vamos a empezar a tener más permeabilidad para algunas ofertas por parte de los propietarios”, señala Mateo García.
“Después de dos años de subas, muchos propietarios todavía no aceptan que un precio debe bajar para lograr una venta”.
“El 40% tuvo una retasación a la baja. Mucho fue efecto preelectoral y de tasas. No creo que perfore más: lo veo estacional. El usado no debería bajar más”, sostiene Adrián Cyderboim, de Crecer Inmobiliaria, quien también notó una baja en las consultas. “En estos últimos dos meses muchos de los que querían comprar con crédito dejaron de consultar. Situación que nos representó un 15% menos de consultas”, grafica el broker.
La suba de tasas de los bancos frenó la posibilidad de acceder al crédito para muchas personas y eso impactó de manera directa en los precios.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, considera que la clave del año fue la sobreoferta: “Es difícil conseguir tickets bajos en barrios consolidados y, cuando aparece uno, se vende rápido. Pero la oferta total está muy arriba. Mientras haya tanto usado disponible, la suba no va a ser generalizada”. Además, marca otra diferencia respecto de otros ciclos: 2025 no fue un año de suba pareja como 2017. “El mercado ya corrigió donde tenía que corregir. Los precios de publicación se estancaron por exceso de oferta, aunque los precios de cierre van a terminar subiendo”.
“Hasta que no se vacíe el mercado de usados, la suba no va a ser general a todos los barrios”, advierte Achával y añade que eso “va a pasar cuando bajen las tasas, los encajes y vuelva el mercado a traccionar”.
Los analistas coinciden en que el factor electoral de octubre pasado fue otro punto clave: “El contexto electoral previo y la incertidumbre habían encarecido y frenado el crédito, que ya venía planchado. Pero ahora, tras las elecciones, se nota un leve repunte y una incipiente reactivación. Lo que falta es mayor estabilidad para que la demanda financiada vuelva con más fuerza. Los compradores están a la espera de un panorama más claro, pero no han desaparecido”, comparte Guillermo Parera, CEO de D’Aria Propiedades.
Parera ve un proceso natural: “Después de un período de subas generalizadas, cada barrio está encontrando su valor real. Las correcciones aparecen donde la tasación fue demasiado optimista o la demanda no alcanza”.
Sobre el freno hipotecario, es cauto pero optimista: “Después de la elección hay un leve repunte. No desapareció la demanda financiada: está esperando claridad. Si vuelve el crédito, aunque sea parcialmente, el metro cuadrado tiene margen para subir. Argentina está en valores bajos en términos históricos”.
En números, el dato que nadie esperaba es que noviembre marcó un quiebre en los créditos hipotecarios: se desembolsaron US$180 millones, la cifra más baja del año y un retroceso del 51% frente a octubre, según datos del Banco Central.
Alan Flexer, gerente sucursal San Isidro de Narvaez, introduce otro fenómeno claro: el costo de construcción está en máximos históricos. “Esto genera un piso muy claro en los precios. Hoy construir es más caro que comprar, y esa relación pone un límite natural a cualquier baja significativa”.
Las expectativas a futuro
La foto actual combina estabilidad de precios, subas puntuales, retrocesos en zonas y una demanda que se reorganiza. Hay sobreoferta de unidades mal tasadas, menos consultas financiadas y un mercado que, sin crédito accesible, pierde lugar.
Pero, para los analistas, tampoco hay señales de un derrumbe. Más bien, un reacomodamiento después de un año electoral, un salto de tasas y un ciclo hipotecario que empezó fuerte y se enfrió rápido. “El mercado responde: si la perspectiva mejora y bajan las tasas, tendría que haber un efecto rebote”, espera Balayan.
Los analistas coinciden en que 2025 fue un mercado de transición. La expectativa está puesta en 2026: con menos ruido político, expectativa por baja de tasas bancarias,
