Alta morosidad en las expensas de los countries
En las expensas de los countries se registra una alta morosidad. Al igual que en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires, en los countries del Gran Buenos Aires y otras localidades, las expensas son un factor que pesa en los vecinos.
La morosidad mostró una moderada mejora durante los primeros meses de 2026, aunque continúa en niveles elevados. Según la plataforma Octavo Piso, sobre más de 200 mil casos, el indicador descendió un 1% respecto de 2025 y se ubica en torno al 17%. Además, en los barrios cerrados se registran niveles de incumplimiento superiores a los de los edificios.
Costos elevados de las expensas
En cuanto a costos, la seguridad es lo que más incide en las expensas de los complejos cerrados. En general, los gastos vinculados con vigilancia, seguridad física, monitoreo y servicios tercerizados representan aproximadamente el 65,6% del gasto total por unidad funcional de un barrio.
Esta elevada participación se explica porque suelen sostener esquemas de seguridad durante las 24 horas, con personal distribuido en accesos y garitas, rondas internas, cámaras, sistemas de monitoreo y, en algunos casos, controles perimetrales.
El cofundador de Octavo Piso, Diego Espada, agrega que “se trata de un servicio cuyo costo está condicionado por salarios, cargas sociales, horas extras y actualizaciones de los contratos con las empresas prestadoras”.
En segundo lugar, aparecen los gastos de mantenimiento y reparación, limpieza, servicios públicos, personal y sus cargas sociales; el cuidado de espacios verdes y la recolección de residuos. Esto representa el 19% del gasto. Su incidencia depende de la superficie del barrio y la cantidad de lotes entre los que se distribuyen los costos, además de la infraestructura común.
Honorarios y servicios contratados
Luego aparecen los honorarios y servicios contratados, que representan alrededor del 8,6%. Este grupo incluye los honorarios de la administración y de profesionales, así como abonos mensuales de mantenimiento, soporte técnico y otros proveedores permanentes.
Para conseguir una administración equilibrada, es clave mantener una caja ordenada y con ingresos complementarios. “Pueden aplicarse y cobrarse efectivamente las multas por infracciones, cargos por el uso de determinados amenities u otros conceptos aprobados por el barrio”, dice Espada.
Otro punto fundamental es diferenciar entre los gastos realmente necesarios y aquellos que pueden evitarse o ajustarse. Por ejemplo, contratar personal para la pileta únicamente durante la temporada de verano, en lugar de mantener ese costo durante todo el año.
Optimizar gastos mediante tecnología
En materia de seguridad, no es aconsejable realizar recortes que comprometan el control de accesos, la vigilancia o la protección, ya que se trata de uno de los principales servicios valorados por quienes eligen vivir en un barrio cerrado.
“Sin embargo, es posible optimizar el gasto con el uso de tecnología. La combinación de cámaras, controles de acceso digitales y registros anticipados de visitas y proveedores puede disminuir tareas manuales y permitir una distribución más eficiente del personal”, aconseja el directivo.
Desde la plataforma ConsorcioAbierto recomiendan cinco buenas prácticas para que un consorcio sea saludable:
- Expensas más predecibles: menor dispersión mensual y variaciones más acotadas a lo largo del año.
- Costos fijos bajo control: relación estable entre la dimensión y características del barrio y gastos de administración y personal.
- Gestión de la morosidad: seguimiento sistemático para evitar deudas en forma persistente.
- Evitar sorpresas: menor costo de gastos extraordinarios y mayor previsibilidad de gastos operativos.
- Gastos trazables: rubros claros, consistentes y comparables con el paso del tiempo.
“Muchas veces los conflictos aparecen porque la información está dispersa, llega tarde o es difícil reconstruir qué ocurrió. La tecnología brinda la posibilidad de resolver más rápido, reducir errores y tomar mejores decisiones para la comunidad”, dice Albano Laiuppa.
El director de ConsorcioAbierto destaca que “la inteligencia artificial forma parte de ese proceso porque ayuda a organizar volúmenes de información y libera tiempo para tareas que requieren criterio humano. El valor está en las personas; la diferencia es que hay mejores herramientas para decidir”.
Fuente: Liliana Carbello
Link Original: https://www.clarin.com/arq/inmobiliario/expensas-countries-registra-alta-morosidad_0_AkD61e7lDD.html
