Flipping inmobiliario: el negocio de comprar casas para refaccionar que promete hasta 20% de rentabilidad en dólares en la Argentina
Flipping inmobiliario: una estrategia que se ha profesionalizado en Argentina, consiste en adquirir propiedades con potencial, refaccionarlas y revenderlas en plazos cortos, generalmente inferiores a seis meses. Las redes sociales han contribuido a amplificar este modelo, donde los usuarios comparten el “antes y después” de las propiedades, captando el interés de nuevos inversores.
A nivel global, esta práctica no es nueva. En Estados Unidos, aproximadamente el 7% de las propiedades que se venden fueron previamente refaccionadas bajo esta lógica. Aunque en Argentina esta proporción aún es marginal, la actividad se está expandiendo. Virgilio Raiden, director de Flipping Master y presidente de la Cámara Argentina de Flipping Inmobiliario (CAFI), afirma: “Era el gigante dormido del real estate argentino y se despertó”.
El contexto ayuda a entender esta expansión. Según el último censo, Argentina enfrenta un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, de las cuales cerca de dos millones necesitan refacciones profundas. Además, el parque inmobiliario argentino es mayoritariamente viejo, con muchas propiedades construidas hace más de cuatro décadas.
“No tenemos cultura del mantenimiento preventivo, y no tenemos crédito para que las familias renueven sus viviendas”, señala Raiden. La mayoría de las propiedades ingresan en zona de obsolescencia entre los 30 y 50 años, y más del 70% de las viviendas fueron construidas antes de 1986.
Este deterioro habitacional, junto con la falta de mantenimiento, impulsa el negocio del flipping. “La oportunidad está en detectar propiedades deterioradas y reinsertarlas en el mercado en condiciones competitivas”, explica Raiden.
Flipping inmobiliario: cómo se calcula la rentabilidad
El primer paso es estimar el valor objetivo de la propiedad, conocido como ARV (After Repair Value), es decir, el precio de venta una vez remodelada. “Supongamos que ese valor es de US$ 100.000. A partir de ahí aplicamos una regla: la del 70% o el 75%”, detalla Raiden. Esto significa que toda la operación (compra más refacción) no puede superar los US$ 75.000 si se aplica la regla del 75%.
Si la obra cuesta US$ 15.000, entonces la propiedad debería comprarse en torno a los US$ 60.000. Raiden aclara que “el resto no es ganancia directa: de ahí salen los costos operativos, impuestos y gastos de entrada y salida”.
Estas reglas funcionan como un filtro clave para descartar rápidamente propiedades que no cumplan con los criterios de rentabilidad. “Cuanto más conservador seas, más protegido está el inversor”, concluye Raiden.
Flipping inmobiliario: dónde están las oportunidades
“Nuestro negocio se resume en buscar en los barrios lindos la peor casa”, sostiene Raiden. Las propiedades más cotizadas se encuentran en Capital Federal, donde los departamentos de dos y tres ambientes y PH son los más demandados. Las zonas más activas incluyen Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez, además de barrios como Caballito y Devoto.
Fuera de la Capital, se observan proyectos en el corredor norte del conurbano, como Vicente López y San Isidro, y de forma incipiente en ciudades del interior. Según Raiden, “el flipping llegó para quedarse, y la razón es matemática: todos los días las casas envejecen”.
No obstante, el principal riesgo sigue siendo la falta de experiencia. “Improvisar o invertir de más puede eliminar la rentabilidad”, advierte Raiden. Conocer el mercado y controlar los costos es crucial para asegurar el éxito en este tipo de inversiones.
Hacia 2026, se espera un entorno más favorable para el flipping. Un contexto de menor volatilidad cambiaria y una inflación más predecible podrían favorecer este tipo de operaciones a corto plazo. La consolidación del flipping en Argentina dependerá de que el negocio logre mantener resultados positivos a lo largo del tiempo.
Fuente: Soledad Navarro
Link Original: Artículo original en Clarín
