Hipotecas Divisibles Reglamentadas: Cómo Funcionan, Nuevo Esquema para Créditos y la Opinión de Referentes del Sector
El Gobierno publicó la reglamentación que habilita las hipotecas divisibles para proyectos en construcción. La medida busca ampliar el crédito bancario, facilitar el acceso a viviendas en pozo y dar previsibilidad al financiamiento en un mercado donde más del 75 % de las operaciones se concreta sin préstamos hipotecarios.
Nueva Regulación y Contexto Económico
El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles con la publicación de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia. La medida se fundamenta en el DNU 1017/2024 (promulgado el año pasado y que también eliminó el Procrear) que estableció el marco legal para este tipo de garantías.
Hoy, construir resulta cada vez más costoso: el precio para edificar supera los USD 1.600 por m2 en todos los casos, encareciendo el acceso y la financiación de proyectos.
El objetivo central es permitir que se puedan constituir hipotecas sobre inmuebles en construcción o proyectos urbanísticos destinados a subdividirse. Así, cada comprador podrá tomar un crédito hipotecario tradicional para adquirir su unidad en pozo y asumir su parte de la deuda y de la garantía al momento de la subdivisión definitiva.
- Constituir una hipoteca general sobre un terreno o proyecto inmobiliario antes de la subdivisión.
- Dividir esa hipoteca en créditos individuales cuando se otorguen las escrituras de cada unidad funcional, lote o parcela.
- Permitir que cada comprador sea titular de su propio crédito hipotecario, como si se tratara de una propiedad terminada.
Condiciones Establecidas en la Norma
Las condiciones son:
- El dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes o con gravámenes aceptados por el acreedor.
- Debe existir un proyecto urbanístico aprobado que detalle la modalidad de subdivisión, la cantidad de unidades, su destino y características.
- Las escrituras de constitución de la hipoteca tienen que incluir la conformidad de las partes para dividir el crédito y la garantía en el futuro.
- Deberá incorporarse documentación técnica como:
- Plano de mensura aprobado.
- Certificados del Registro de la Propiedad y Catastro.
- Constancias de deuda por impuestos, tasas o contribuciones.
- Copia del proyecto urbanístico con detalles de las unidades proyectadas.
Sistema de Registro y Seguridad Jurídica
La reglamentación crea un mecanismo para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre inmuebles en construcción. Estos podrán inscribirse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción o en entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV). La medida busca evitar fraudes como la venta múltiple de una misma unidad, un problema histórico del sector. Además, garantiza la publicidad registral y otorga mayor seguridad a las transacciones.
Ventajas para Compradores y Desarrolladores
Para los compradores, se destaca la posibilidad de financiar la adquisición con crédito hipotecario de largo plazo, reemplazando pagos de contado o planes directos cortos. Para los desarrolladores, se amplía el universo de clientes potenciales, se pueden anticipar ventas y fondear obras con mayor previsibilidad. Para el sistema financiero, se presenta una oportunidad de evaluar proyectos y otorgar créditos sobre unidades futuras con respaldo jurídico claro.
Objetivo del Gobierno
El Gobierno busca reducir el déficit habitacional, ampliar el acceso al crédito hipotecario y dinamizar la construcción. Se pretende estimular la actividad inmobiliaria y el empleo en un sector clave para la economía. También se aspira a formalizar ventas en pozo con mayor seguridad y trazabilidad registral.
Impacto en el Mercado
La medida busca dinamizar la venta de unidades en pozo, otorgar previsibilidad financiera a compradores y ampliar la base de potenciales clientes para los desarrolladores. En un mercado donde más del 75 % de las operaciones se realiza sin crédito bancario, el desafío es revertir esa lógica y lograr que los bancos ofrezcan líneas específicas adaptadas a proyectos en obra.
Además, se espera que la medida fomente la transparencia contractual y evite maniobras de desarrolladores que vendieron varias veces la misma unidad, un problema que golpeó la confianza del sector.
Opiniones del Sector
Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66, valoró la medida como un paso transformador: “Esto representa un cambio profundo. Permite que un comprador pueda financiar la compra de su unidad en pozo con un crédito bancario como si fuera una propiedad terminada.” Savelski también resaltó la importancia de la implementación: “La reglamentación está. Ahora el desafío es que el sistema financiero genere productos reales que acompañen al sector y a la cadena de la construcción.”
Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó la oportunidad pero advirtió sobre la necesidad de avanzar con los bancos: “Esto es clave para permitir que se financien compradores desde el pozo.” También explicó que las parejas jóvenes que puedan esperar tres o cuatro años hasta la entrega son las principales beneficiarias.
Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, planteó matices y desafíos del contexto: “La herramienta resuelve un aspecto jurídico y permite formalizar créditos sobre unidades en obra.” Sin embargo, advirtió que mientras las tasas sigan altas, no habrá ni oferta real de productos bancarios ni demanda genuina.
Finalmente, Gerónimo Odriozola, broker inmobiliario de Remax Roble, subrayó el potencial del mecanismo pero también la necesidad de confianza y estabilidad: “Las hipotecas divisibles pueden reactivar la obra nueva porque permiten que cada unidad tenga su propia hipoteca.” Esto da flexibilidad a desarrolladores, compradores y bancos, pero el riesgo está en la falta de estabilidad y en la necesidad de una regulación clara.
Expectativa y Próximo Paso
Con la reglamentación publicada, el foco del sector está puesto en la reacción del sistema financiero y en la capacidad de los bancos de crear productos adecuados. Actualmente, comprar en pozo no resulta tan accesible como hace 18 meses. Aunque los costos para edificar subieron con fuerza, todavía no trasladaron toda esa suba al valor final de la vivienda en obra.
El éxito de la herramienta dependerá de las condiciones de tasa y plazo, de la calidad de los proyectos financiados y del contexto macroeconómico. Para el Gobierno, la apuesta es clara: ampliar el crédito hipotecario, estimular la venta de unidades en construcción y dar un impulso a la construcción, un motor clave para el empleo y la economía.
