Inocencia Fiscal II: Qué reglamentó el Gobierno y qué falta para comprar propiedades con dólares del colchón
LA NUEVA NORMATIVA SUSTITUYE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE INOCENCIA FISCAL I, PREVISTA EN LA LEY 27.799
23 de octubre de 2026
15:52
Hoy, el Gobierno publicó en el Boletín Oficial el Decreto 1253/2026 que reglamenta el régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias. En el marco de la Ley de Inocencia Fiscal II, esta nueva normativa sustituye la reglamentación de la Ley de Inocencia Fiscal I, y precisa algunos beneficios y requisitos para quienes desean utilizar ahorros no declarados, conocidos como “dólares del colchón”, para comprar una propiedad.
“En este decreto reglamentario, el Poder Ejecutivo confirma y adapta ciertas disposiciones del decreto anterior”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Entre otras cuestiones, la normativa aclara el cálculo de la discrepancia significativa que puede hacer perder los beneficios fiscales, confirma las condiciones de adhesión y habilita a quienes ya presentaron su declaración jurada por el régimen general a optar por el simplificado.
Sin embargo, todavía resta que ARCA adecúe su normativa y que la Unidad de Información Financiera (UIF) establezca cómo actuarán los sujetos obligados ante quienes utilicen fondos no bancarizados.
UIF VS. ARCA: LA REGLAMENTACIÓN PENDIENTE
Actualmente, uno de los principales interrogantes para quienes desean utilizar dólares del colchón en la compra de propiedades está relacionado con los controles que deben realizar los escribanos. “En operaciones inmobiliarias que superan aproximadamente los 700 salarios mínimos vitales y móviles, los escribanos actúan como ‘sujetos obligados’ ante la prevención de lavado de dinero”, indica el tributarista. Esto significa que deben analizar el origen de los fondos utilizados en la operación, de acuerdo con las exigencias de la UIF.
Si el comprador no posee la documentación necesaria por utilizar dólares no declarados, la operación puede ser reportada como sospechosa. Los escribanos deben cumplir las exigencias de la UIF y pueden enfrentarse a sanciones si no cumplen con sus obligaciones de control.
En la primera versión de la ley, el Gobierno intentó que optar por el régimen simplificado fuera considerado un “antecedente favorable” por los sujetos obligados, incluido los escribanos. Sin embargo, la UIF no modificó sus normas y la medida no funcionó en la práctica. Con la nueva Inocencia Fiscal II, el antecedente favorable se incorpora en el texto de la ley. Esto no significa que los escribanos dejen de estar obligados a realizar controles ni que desaparezcan las exigencias vinculadas con la prevención del lavado de activos. El alcance concreto del cambio dependerá de la normativa que dicte la UIF.
DE LA INOCENCIA FISCAL I A LA II: LOS CAMBIOS
Más allá de las cuestiones pendientes, la nueva ley y su decreto reglamentario introducen modificaciones que buscan dar mayor seguridad jurídica a los contribuyentes adheridos al régimen simplificado. Por lo tanto, es relevante analizar los demás puntos de la ley, sus reglamentaciones, qué cambia respecto de la primera ley de Inocencia Fiscal vigente desde comienzos de 2026 y qué impacto podría tener sobre el mercado inmobiliario.
Un dato clave es que algunas de las protecciones incorporadas por el nuevo régimen tienen como fecha límite el 31 de diciembre de 2027. La liberación de los fondos y el tratamiento especial en Bienes Personales, junto con la exclusión de las presunciones del artículo 41, rigen hasta esa fecha. Los fondos que no se hayan aplicado hasta entonces quedarán fuera de esas protecciones.
La ley original tenía muchas falencias. Dirigida a personas humanas y sucesiones indivisas, el esquema buscaba la simplificación fiscal, pero dejó puntos sin resolver importantes para quienes buscaban utilizar ahorros no declarados en operaciones de montos elevados, como la compra de una propiedad.
IMPACTO DIRECTO EN LA COMPRA DE PROPIEDADES
Al analizar los cambios realizados sobre la ley anterior, Domínguez resalta algunos puntos directamente relacionados con el real estate:
1. FIN AL RECLAMO RETROACTIVO DE BIENES PERSONALES EN LA COMPRA DE INMUEBLES
Bajo el régimen anterior, si se utilizaban dólares no declarados para comprar un inmueble, ARCA podía exigir el Impuesto a las Ganancias por el origen de esos fondos, argumentando que esos dólares ya estaban en posesión del contribuyente al 31 de diciembre del período fiscal anterior. Inocencia Fiscal II introduce “una ficción legal”, estableciendo que los fondos utilizados hasta el 31/12/2027 se considerarán incorporados al patrimonio del contribuyente el día de la compra. Esto otorga mayor seguridad jurídica al comprador, eliminando el riesgo de ajustes fiscales por períodos pasados.
2. REDEFINICIÓN DE LA DISCREPANCIA SIGNIFICATIVA Y NUEVO UMBRAL MÍNIMO
La discrepancia significativa hace referencia a la diferencia que el Fisco encuentra entre lo declarado y la información que posee. Anteriormente, cualquier diferencia técnica podía considerarse discrepancia significativa, anulando los beneficios del régimen. Con la nueva ley, habrá discrepancia significativa cuando ARCA verifique un aumento del impuesto determinado de al menos 15%, con un piso del 5% del monto objetivo de punibilidad para la evasión simple.
3. OPCIÓN DE RECTIFICAR Y PAGAR EN 15 DÍAS SIN PERDER BENEFICIOS
La nueva normativa permite corregir diferencias detectadas por ARCA sin perder inmediatamente los beneficios del régimen. Se otorgan 15 días hábiles, luego de la notificación, para que el contribuyente ajuste el desajuste y mantenga la protección del régimen.
4. BLOQUEO DE LAS PRESUNCIONES
La nueva ley limita el uso de presunciones relacionadas con los depósitos bancarios y otros indicios. Hasta el 31/12/2027, el Fisco no podrá asumir automáticamente que determinados fondos son ganancias no declaradas.
¿QUIÉNES PUEDEN ADHERIRSE AL RÉGIMEN SIMPLIFICADO?
El régimen está dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que opten por el régimen simplificado y presenten su declaración jurada en término. Los perfiles concretos que pueden aplicar incluyen empleados en relación de dependencia, jubilados, autónomos, y profesionales inscriptos. Los monotributistas “puros” no pueden aplicar.
Otro punto importante es que la Ley 27.826 eliminó los topes de ingresos y patrimonio que antes condicionaban el acceso al régimen. Además, permite que los Grandes Contribuyentes Nacionales y ciertos funcionarios públicos utilicen la declaración jurada simplificada, aunque sin acceder a los beneficios del régimen.
¿VAN A AUMENTAR LA COMPRA DE INMUEBLES?
El nuevo marco fiscal presenta ventajas para el mercado inmobiliario, pero esto no necesariamente significa que habrá un aumento automático en las operaciones. Si un empleado o jubilado utiliza sus dólares para comprar un inmueble destinado al alquiler, puede acceder a un triple beneficio impositivo. Este incluye la exención en Impuesto a las Ganancias, exención en Ingresos Brutos (CABA) y la no tributación de Bienes Personales, si se cumplen ciertas condiciones.
Sin embargo, es fundamental analizar cada caso particular. “Antes de usar dólares no declarados para comprar una propiedad, hay que esperar la norma de la UIF”, advierte Domínguez. La decisión de comprar o invertir en un inmueble dependerá de diversas variables, como la situación económica, precios de las propiedades, inflación, tipo de cambio y el contexto político.
En resumen, el especialista enfatiza que la incertidumbre sobre la permanencia de estas reglas en el futuro es un factor a considerar, especialmente en un año electoral.
Fuente: Manuela Viñales
Link Original: https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inmuebles-comerciales/inocencia-fiscal-ii-que-reglamento-el-gobierno-y-que-falta-para-comprar-propiedades-con-dolares-del-nid23102026/
