La odisea de mudarse a una casa: los barrios con más oferta, los precios y por qué con el crédito hipotecario no alcanza
LA BRECHA DE PRECIOS, LA ESCASA OFERTA Y EL COSTO DE REFACCIONAR COMPLICAN ENCONTRAR LA VIVIENDA QUE SE BUSCA
* 17 de septiembre de 2026
* 11:42
* Tiempo de lectura: 10 minutos
El mercado de casas en la ciudad de Buenos Aires es considerablemente más chico que el de departamentos.
Belén, de 40 años, vive con su pareja y sus dos hijos en un departamento en Parque Chacabuco. Desde hace un tiempo, comenzó a evaluar un cambio que muchas familias enfrentan al necesitar más espacio: vender su propiedad, tomar un crédito hipotecario y comprar una casa.
En teoría, la operación parece posible, ya que el dinero de la venta del departamento le permitiría cubrir una parte importante del valor de compra y financiar el resto con un préstamo bancario. Sin embargo, al iniciar su búsqueda se encontró con un problema: en la Ciudad hay pocas casas disponibles, los valores son altos y una parte importante del stock necesita refacciones.
Este caso refleja una de las paradojas que surge con el regreso del financiamiento a largo plazo: tener patrimonio y calificar para un crédito hipotecario no necesariamente alcanza para encontrar la vivienda deseada. El mecanismo puede resultar más sencillo al cambiar entre departamentos, pero la ecuación se complica al querer pasar a una casa.
Los precios son una de las principales problemáticas al intentar comprar una casa. “Para pasar de un departamento a una casa, tienen que encajar tres cosas: patrimonio, crédito y disponibilidad de producto”, resume Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode. Y es en este último punto donde comienza uno de los mayores problemas.
El primer problema: un producto escaso
El mercado de casas en la ciudad de Buenos Aires es considerablemente más pequeño que el de departamentos y, además, está muy concentrado geográficamente. Según un relevamiento de avisos realizado por Zipcode en diversas plataformas inmobiliarias, actualmente hay alrededor de 5700 casas publicadas en venta en toda CABA, frente a aproximadamente 78.000 departamentos y 8000 PH. La relación permite dimensionar la diferencia: por cada casa publicada, hay casi 14 departamentos y 1,4 PH.
“Llevado al mapa porteño, el dato resulta aún más gráfico. La ciudad tiene alrededor de 14.200 manzanas. Si las casas disponibles se distribuyeran de manera uniforme, habría aproximadamente una vivienda en venta cada dos manzanas y media”, analiza Bryn.
“Definiría el mercado como selectivo, segmentado y escaso”, explica Bryn. “Selectivo porque el comprador analiza mucho antes de tomar una decisión; segmentado porque una casa en Devoto no compite con una casa en Lugano, aunque tengan superficies parecidas; y escaso porque el stock es muy pequeño frente al de departamentos y PH”.
Al analizar los barrios, la oferta no se distribuye equitativamente: Villa Devoto encabeza el relevamiento con 393 casas publicadas, seguido por Flores y Floresta, con 310 cada uno; Liniers, con 300; Mataderos, con 295; Villa Lugano, con 287; Belgrano, con 277; Villa del Parque, con 199; y Caballito, con 194. Solo esos nueve barrios reúnen aproximadamente 2765 propiedades, casi la mitad de las casas que se ofrecen en toda la ciudad.
Por su parte, los datos de Zonaprop también muestran esa concentración. En agosto, Villa Devoto representaba el 7,36% de la oferta de casas de la plataforma, seguido por Liniers, con 5,45%; Mataderos, con 5,43%; Flores, con 5,40%; y Belgrano, con 5,09%.
Sin embargo, los lugares con más casas no siempre coinciden con los que más buscan los usuarios. Según un informe de Mercado Libre de agosto, cuando se analiza el interés de los usuarios, se estima que la participación de las casas en la demanda es casi tres veces mayor que su participación en la oferta.
Del lado de la demanda, Belgrano ocupa el primer lugar, con el 9,15% de las búsquedas, seguido por Villa Devoto, con el 8,64%; Caballito, con el 5,27%; Villa Urquiza, con el 5,21%; y Palermo, con el 5,08%.
La diferencia es especialmente marcada en algunos barrios: en Núñez, por ejemplo, se concentra el 4,04% de la demanda pero apenas el 1,86% de la oferta; en Saavedra, la relación es 4,82% contra 2,42%; y en Colegiales, 3,16% contra solo 1,25%.
Por otro lado, hay barrios donde existe proporcionalmente más oferta que interesados: Liniers concentra el 5,45% de los avisos pero el 2,67% de la demanda; Mataderos, el 5,43% frente al 2,53%; y Villa Lugano, el 5,02% contra el 1,65%.
El segundo obstáculo: cuánto cuesta dar el salto
Una vez encontrada la propiedad, aparece la siguiente barrera: la diferencia de precio respecto del departamento que se deja atrás. En la ciudad de Buenos Aires, el valor promedio de un departamento de dos ambientes ronda los US$131.000, mientras que uno de tres ambientes se ubica alrededor de los US$179.809. Una casa promedio de tres dormitorios y 170 m² tiene un valor de publicación cercano a los US$303.000, y una vivienda de cuatro dormitorios y 260 m², el precio promedio asciende hasta los US$486.000.
Esto significa que una familia que vende un departamento de tres ambientes promedio por alrededor de US$180.000 y quiere pasar a una casa de tres dormitorios debe desembolsar una diferencia cercana a los US$123.000. Si el objetivo es una casa de cuatro dormitorios, la brecha supera los US$300.000. Pero el precio no es el único problema.
Según el relevamiento de Zipcode, es posible encontrar propiedades por debajo de los US$200.000 en determinados barrios del sur y el oeste, mientras que en zonas como Villa Devoto, Belgrano o Palermo, los precios pueden superar con facilidad los US$400.000 o US$500.000.
Como referencia, los valores medios de publicación se encuentran en torno a US$490.000 en Villa Devoto, US$250.000 en Flores, US$265.000 en Liniers, US$260.000 en Mataderos y US$200.000 en Villa Lugano. “Más que hablar de un precio promedio de la casa, hay que entender que es un producto donde el lote tiene muchísimo peso”, advierte Bryn.
Una vivienda de 200 m² puede tener valores muy distintos dependiendo de si está construida sobre un lote de 8,66 metros de frente, uno de 10 o uno de 17; si tiene jardín o cochera; su orientación, ubicación, estado de conservación y, especialmente, cuánto se podría construir en ese terreno.
Esta variabilidad hace que los valores sean muy dispersos. Una casa puede tener un determinado precio por sus características como vivienda, pero si el lote tiene un alto potencial para construir, su valor puede aumentar significativamente. Por eso, mezclar casas con lotes o propiedades con potencial de desarrollo puede distorsionar mucho cualquier promedio general, coincide Nicolás Sundblad, corredor inmobiliario responsable de la oficina de REMAX Class II.
El tercer dilema: de la poca oferta que hay, lo bueno es mucho más escaso
“Poca oferta no significa que cualquier casa se venda rápido”, aclara Bryn. Una propiedad bien ubicada, en buen estado y correctamente tasada puede venderse en semanas o pocos meses porque hay un comprador buscando exactamente ese producto. Pero una casa que requiere una reforma importante o tiene un precio demasiado alto puede permanecer mucho más tiempo publicada.
En el relevamiento general de Zipcode, la antigüedad promedio de los avisos ronda los 300 días, aunque las propiedades de mayor superficie suelen permanecer incluso más tiempo en el mercado. “Hay propiedades que necesitan actualización, casas con problemas funcionales, lotes poco atractivos o inmuebles que simplemente están publicados a valores que el mercado no acepta”, señala el analista.
Del otro lado, las viviendas que combinan buena ubicación, buen lote, buen estado y un precio razonable son considerablemente menos. Su diagnóstico lo resume en una frase: “Hay oferta de casas, pero no sobra oferta de casas buenas. Una casa tiene menos compradores potenciales que un departamento, pero una buena casa también tiene muchos menos sustitutos”.
Por lo que, cuando se compra una vivienda que “está en precio”, pero no en buen estado, implica realizar una reforma que muchas veces excede el presupuesto. Por ejemplo, refaccionar una cocina estándar de 5,6 m² demandaba $9.650.287. Si además se incorpora el baño, el desembolso ascendía a $18.453.373.
Mientras que, en el caso de tener que pintar una propiedad de 100 m², el costo de los materiales de primera marca puede ubicarse entre $1,5
