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LOS NUEVE BARRIOS PORTEÑOS DONDE SE PUEDEN CONSEGUIR MÁS DEPARTAMENTOS NUEVOS
NÚÑEZ, COLEGIALES Y SAAVEDRA SON ALGUNAS DE LAS ZONAS QUE LOS DESARROLLADORES BUSCAN PARA LEVANTAR PROYECTOS INMOBILIARIOS
7 de marzo de 2026
El 70% de la construcción se concentrará en nueve barrios porteños.
En el 2026, el desarrollo inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires no será homogéneo: siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios porteños. El mapa que surge no sorprende: corredores que ya funcionan profundizan su expansión, mientras que amplias zonas de la ciudad siguen esperando condiciones económicas más favorables. No habrá una expansión pareja sino una profundización de las tendencias ya visibles.
La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplias zonas de la ciudad esperan su momento, según un análisis de la plataforma Terres que estudió más de 5500 terrenos porteños.
Los nueve barrios que liderarán la construcción en la Ciudad concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año. Estos son:
- Núñez
- Saavedra
- Villa Urquiza
- Colegiales
- Belgrano
- Palermo
- Villa Crespo
- Caballito
- Almagro
“No es una distribución equitativa ni casual”, explica Federico Akerman, director de Terres. “Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”.
NUEVO MAPA DE DESARROLLO
En números concretos, el relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas de desarrollo:
- Corredor norte ampliado (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano): concentrará entre el 40% y el 45% de la actividad total.
- Áreas consolidadas de alta rotación (Palermo, Villa Crespo, Caballito y Almagro): tendrán entre el 30% y el 35% del total.
- Barrios en integración gradual (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar y Chacarita): absorberán entre el 15% y el 20% de la actividad.
- Zonas con potencial aún no activado (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores y Villa Soldati): captarán entre el 10% y el 15% de los proyectos.
“Para que un proyecto inmobiliario sea viable, el valor de venta del metro cuadrado terminado debe superar la suma del precio del terreno, el costo de obra y el margen del desarrollador”.
Por lo tanto, en los barrios que concentran la actividad, esa cuenta cierra. En el resto de la Ciudad, alguna variable queda descalzada.
La comparación con otros ciclos es inevitable. “En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo”, sintetizó Akerman.
¿PUEDE CAMBIAR EL ESCENARIO DEL 2026?
Para el corriente año, el consenso es que no habrá grandes sorpresas. El mapa ya está bastante definido. Sin embargo, existen factores que podrían modificarlo en el mediano plazo. Obras de infraestructura relevantes podrían mejorar la ecuación económica de zonas hoy relegadas.
Otro elemento clave sería una suba significativa de los precios del suelo en los barrios más demandados, que empuje a los desarrolladores a buscar alternativas más accesibles. Y, como siempre, un eventual regreso del crédito hipotecario masivo ampliaría la base de demanda.
LOS BARRIOS EN LOS QUE MÁS SE CONSTRUYÓ EN LOS ÚLTIMOS SIETE AÑOS
Para poner en contexto, es importante hacer hincapié en cómo cambió el mapa porteño en los últimos años. El 1° de enero de 2019, entró en vigencia el nuevo Código de Edificación y con él comenzó a mostrarse una tendencia bastante clara: la consolidación del corredor norte y la expansión hacia barrios de baja densidad.
Entre el año 2019 y diciembre de 2025, se otorgaron un total de 6022 permisos de obra nueva en la Ciudad. El año de mayor actividad fue 2021, impulsado por la reactivación del parate casi total de 2020.
Los datos analizados muestran que, si se analiza la superficie registrada para obra nueva, Belgrano destaca con cifras récord. Solo en 2019, registró más de 682.000 m² de obra nueva.
Mientras que, al hacer el análisis a nivel comunal, la Comuna 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) lideró la concentración de metros cuadrados de obra nueva en la Ciudad, con un total de 3.181.549 m² registrados.
“El análisis de los permisos de construcción revela mucho más que fluctuaciones coyunturales: evidencia una reconfiguración concreta del territorio porteño”.
Más allá de los clásicos de la zona norte de CABA, hubo barrios “revelación” que captaron la atención del mercado. Villa Urquiza lideró en varios años la cantidad de permisos individuales.
Del otro lado del mapa, la zona sur sigue al margen del gran movimiento.
Por Candela Contreras
Fuente: La Nación
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