Por qué el precio del usado se convirtió en el nuevo problema del mercado inmobiliario: “Tiene un atraso de casi el 30%”
ESPECIALISTAS Y DESARROLLADORES ANALIZAN EL REGRESO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y LA NECESIDAD DE AJUSTAR LAS EXPECTATIVAS DE PRECIOS EN UN MERCADO QUE INTENTA SALIR DE SU ESTANCAMIENTO.
* 14 de abril de 2026
* 07:11
El sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos. “La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y para mí eso determina un poco todos los grandes problemas que está teniendo el sector inmobiliario”, sentenció el economista Federico González Rouco durante el Foro de la Construcción Converge, que se realizó en la Bolsa de Comercio de Rosario.
Las palabras de González Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y desarrolladores coincidieron en un diagnóstico claro: el sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder.
Pero, ¿por qué esto es así? El economista argumentó que, a pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado todavía mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad. “El valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27%”, afirmó el economista de la consultora Empiria. Según sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión, el precio actual quedó rezagado.
Ese descalce tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, los números de los proyectos nuevos no cierran. “El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, sintetizó.
Mientras tanto, el crédito hipotecario, aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país. A diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con crédito constituye una minoría excepcional.
Usados vs. Construcción: la principal brecha en la actualidad
Mientras el usado quedó rezagado —un 27%—, el costo de construcción hizo el recorrido inverso. Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares. Ahí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan a esta suba.
Desde la mirada de los desarrolladores, ese fenómeno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad. Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente más bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en dólares. Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explicó que muchos proyectos que se habían planeado con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m². “Los márgenes se comprimieron al límite y, en muchos casos, directamente desaparecieron”, según coincidieron otros desarrolladores.
El 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.
Los desarrolladores que acompañaron a Mohadeb en el panel coincidieron en que la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio. “El desafío pasa por la capacidad de adaptación en un mercado históricamente sin crédito”, dijo Lucas Salim de Grupo Proaco. La falta de crédito histórico obligó a las empresas a crear sus propios vehículos de financiamiento, aunque todos admiten que el retorno de los préstamos bancarios es el único camino hacia una escala masiva.
Por su parte, Correa planteó un cambio de modelo: menos preventa y más participación de capital institucional, con foco en desarrollos orientados a la renta y a la generación de flujo.
Construcción cara o proceso de normalización
En este contexto, apareció otra lectura. En términos macroeconómicos, el economista Esteban Domecq de Invecq Consulting considera que la construcción no está cara, sino que se está normalizando luego de un período en el que los costos habían caído a mínimos históricos por un tipo de cambio distorsionado.
El problema no es el nivel, sino la velocidad del ajuste. Los costos en dólares subieron más rápido que la capacidad de reacción de la demanda, lo que generó un freno en la actividad. “Veníamos de un dólar de explosión nuclear que situaba los costos en mínimos históricos de los últimos 60 años”, explicó.
Aun así, el economista planteó que el sector tiene potencial de recuperación en el nuevo esquema económico. En un contexto de estabilidad, menor inflación y reaparición del crédito, la construcción podría transformarse en uno de los principales motores del crecimiento.
Sin embargo, esto no será inmediato: Domecq estimó que el proceso de normalización podría demorar entre tres y cinco años, en línea con la necesidad de recomponer demanda, financiamiento y niveles de inversión.
Desde una mirada financiera, el analista Claudio Zuchovicki planteó que la premisa de si el mercado está caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro económico. “Depende de lo que el país prometa hacia adelante”, afirmó.
La construcción es la actividad que más empleo genera, destacando que su impacto laboral es superior al de otros sectores económicos.
El economista González Rouco insistió en que la demanda por vivienda propia es prácticamente infinita, dado que cuatro de cada diez jóvenes viven con sus padres porque no les alcanza el ingreso para alquilar ni para comprar. Sin embargo, esta demanda no se materializa en operaciones debido a la falta de crédito y a un mercado que todavía opera como una “pecera chica”, limitada a quienes tienen el dinero de contado.
Oportunidad o preocupación
El atraso del 27% en el valor del metro cuadrado usado deja al sector frente a una disyuntiva. Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores “baratos”. Pero por otro lado, también funciona como una señal de alerta: refleja un mercado que todavía no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.
Esta tensión entre el costo de construcción al alza y un mercado de usados que no termina de reaccionar constituye el eje central de las dificultades actuales. La solución dependerá de que las condiciones de financiamiento bancario no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo, evitando las fluctuaciones drásticas que marcaron la historia del crédito hipotecario nacional.
El encuentro contó con la presencia del intendente de la ciudad, Pablo Javkin, junto a autoridades de la provincia de Santa Fe. Analistas, economistas y referentes del sector analizaron el contexto macroeconómico y las perspectivas con el relato de experiencias, tendencias y casos concretos.
Los expositores coincidieron en que el 2026 podría marcar el inicio de una etapa más sólida. Pero mientras el precio del usado siga sin acompañar, el crédito hipotecario no crezca y los costos de construcción se mantengan en niveles elevados, el mercado seguirá en ese punto de estancamiento.
Fuente: Candela Contreras
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