Surgen nuevas formas de crédito que permiten comprar un departamento nuevo en cuotas
Los departamentos a estrenar quedan fuera de los créditos hipotecarios por no tener una escritura como garantía, pero distintos desarrolladores y fondos salen a ofrecer financiamiento propio.
En la Argentina, acceder a un crédito hipotecario para comprar vivienda sigue siendo, en muchos casos, una situación cada vez más cuesta arriba. Y cuando se trata de departamentos a estrenar o en pozo, el problema es aún mayor: el sistema financiero tradicional, basado en préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), los deja afuera.
¿Por qué ocurre esto? Los créditos hipotecarios requieren una escritura para constituir la hipoteca. Sin ese respaldo legal, el banco no presta dinero. Por eso, los UVA terminan concentrándose en propiedades usadas que ya están escrituradas. Es decir, que el stock en pozo y nuevo queda fuera del radar crediticio.
Además, el costo de construcción sigue en alza, pero los precios de las unidades a estrenar no han acompañado ese ritmo, lo que hoy brinda oportunidades concretas de compra por debajo del costo de reposición. A diferencia de los desarrollos en pozo, que implican por lo menos tres años de espera, el departamento a estrenar tiene una ventaja clave: la mudanza es inmediata.
Hoy, el valor del metro cuadrado en pozo puede costar entre US$2500 y US$3000, y hay unidades nuevas que se comercializan por debajo de ese valor. Una anomalía de mercado que no suele durar demasiado. Tomando el valor de publicación promedio, la diferencia entre ambas opciones es notable: US$2934/m² para los departamentos a estrenar y US$3095/m² para los en pozo, de acuerdo al último relevamiento de Zonaprop.
El crédito hipotecario en Argentina todavía no logra adaptarse al producto “nuevo”. La consecuencia es una distorsión: hay demanda, hay oferta, pero falta la posibilidad bancaria.
Mientras tanto, desarrolladores y compañías financieras están comenzando a ocupar ese lugar con esquemas propios que marcan una tendencia.
CÓMO COMPRAR UN DEPARTAMENTO A ESTRENAR CON FINANCIACIÓN
Una de las compañías que vio una oportunidad en este contexto fue Allaria, que a través de su división inmobiliaria diseñó un esquema de financiamiento propio para unidades a estrenar. “Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió”, resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate.
El modelo combina lógica hipotecaria con flexibilidad privada en dólares y ofrece dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años, con una tasa del 9,75% anual o de hasta el 40% a 8 años, con una tasa del 8,5% anual. Las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo. Al inicio, se paga más interés que capital (sistema francés); con el tiempo, esa relación se invierte. Un dato clave es que no hay costos de precancelación.
Las condiciones para acceder son:
– demostrar ingresos (últimos tres recibos de sueldo o facturación si se es monotributista)
– que la relación cuota-ingreso sea del 40%
El proceso es simple:
1. El comprador elige la unidad.
2. Firma el boleto con financiación.
3. Comienza a pagar.
4. La posesión es inmediata, aun cuando la propiedad no esté aún escriturada.
5. La hipoteca se constituye más adelante sobre la escritura cuando sea oficializada.
Los proyectos disponibles incluyen:
– Distrito Quartier Puerto Retiro, con 120 unidades disponibles.
– Prima Caballito, con 60 unidades, con valores que arrancan en torno a los US$2300/m² y promedian entre US$2800/m² y US$3000/m².
El target es claro: clase media con capacidad de pago, pero sin acceso a crédito bancario. “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”, explica Viñas.
FINANCIACIÓN A MEDIDA
Otra empresa que avanza en esta línea es la constructora Criba, que tiene planes de financiación directa con una lógica más flexible y segmentada según el proyecto. “Buscamos que cada cliente encuentre un esquema acorde a su capacidad”, señala Manuel Valdez, director comercial de la firma.
Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%. La financiación aplica a distintos desarrollos:
– Hasta 120 cuotas en Boreas Almagro y Vesta, un proyecto ubicado en Mendoza.
– Hasta 60 cuotas en Boreas Boedo y Pasionaria San Isidro.
– Esquemas especiales en proyectos premium como Quartier Lacroze y Ánima Domi.
Los tickets finales parten desde los US$92.000 y pueden llegar hasta los US$900.000, dependiendo del desarrollo. En algunos casos, se puede avanzar con la escrituración mientras continúa el plan de pagos, un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario tradicional.
El comprador puede ingresar al inmueble con el boleto al pagar el anticipo, y la escritura llega después, generalmente en un plazo de alrededor de un año y medio, momento en el que se constituye la hipoteca como garantía.
Por Candela Contreras
Fuente: La Nación
