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Un economista revela por qué hasta las ciudades con altos ingresos por persona tienen problemas de vivienda
Las razones que explican por qué es tan complicado resolver el problema de acceso a una propiedad
17 de septiembre de 2025 – 07:27
Sixto Cristiani
Para mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda, es clave la relación del precio de los salarios con el costo de la construcción y reducir la inflación.
Casi todas las ciudades del mundo enfrentan un grave problema en el acceso a la vivienda, a tal punto de que aquellas que no tienen complicaciones a la hora de brindar una solución habitacional pueden contarse con los dedos de las manos.
Los modelos para solucionar esta problemática abundan, desde un autoritarismo y construcción desde el Estado en Singapur hasta una liberalización absoluta en Tokio, donde existen microdepartamentos de 8 metros cuadrados. Sin embargo, para poder dar una respuesta en Buenos Aires hay que conocer el territorio, su historia y su vínculo con Nación y toda el área metropolitana. De otra manera, se caería en soluciones municipales ineficaces.
Primera salvedad: para mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda, son requisitos indispensables mejorar la relación del precio de los salarios con el costo de la construcción y reducir la inflación. Sin embargo, se trata de una condición necesaria pero no suficiente.
¿Qué pasa en los países con el PBI per cápita más alto del mundo?
El ejemplo más claro es Los Ángeles, que tiene uno de los PBI per cápita más altos del mundo y también una de las peores crisis de vivienda. Por eso, es necesario traer otra variable: la planificación urbana o, dicho de otra manera, “qué se puede construir dónde”.
Es lo que evita, por ejemplo, que haya fábricas de químicos al lado de escuelas. Al ser una disciplina que requiere conocer la historia de una ciudad en profundidad, la planificación urbana será desarrollada de la mejor forma por quienes la habitan.
La ciudad de Los Ángeles, al tener un planeamiento urbano que restringe la construcción de viviendas multifamiliares, permite en la mayoría de los casos solo viviendas unifamiliares. Esto genera una oferta de vivienda muy limitada y hace que los potenciales residentes, incluso aquellos con ingresos muy altos, tengan que competir por unas pocas viviendas, lo que incrementa significativamente su precio. En términos económicos, los propietarios tienen mayor poder de negociación y capacidad de aumentar los precios cuando menos propietarios hay.
En ese sentido, al tener las ciudades una dinámica propia, en Argentina la Ley Nacional de Alquileres entra gravemente en conflicto con casi todas ellas: en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires no hay la misma demanda, oferta, presión turística y demográfica que en Bariloche, Viedma o Costa Sacate. Por ello es necesario una ley nacional que tenga una base flexible y que sean las provincias las que regulen los alquileres con más detalle según sus necesidades y oportunidades.
Por otro lado, y si bien la ciudad de Buenos Aires puede utilizar todas las herramientas concebidas para poder mejorar el acceso a la vivienda, cabe destacar que solo representa el 20% del total de la población de su área metropolitana. Cualquier estrategia deberá consolidarse en un Plan Urbano Metropolitano para poder armonizar estratégicamente el planeamiento de una de las 15 megalópolis del mundo.
Habiendo hecho estas salvedades en torno al contexto actual, se pueden realizar propuestas concretas para este momento histórico. Los constructores optan por edificar en áreas donde el valor del suelo es más elevado. Esto se debe a que el precio de la tierra, como casi no se puede producir y no se deteriora, se compone de externalidades; es decir, vale por lo que tiene alrededor. Allí, las viviendas se venderán más caras, pero también, en definitiva, se venderán, porque es donde los hogares quieren vivir.
Los precios de los departamentos: ¿pueden bajar?
Cabe destacar que el 80% de las obras en la Ciudad son realizadas por constructores de pequeña a mediana escala y son un eslabón fundamental para la provisión de vivienda asequible, lejos de ser un entramado de desarrolladores inmobiliarios voraces, que aun siendo los menos, existen.
En síntesis, los constructores optan por emplazar sus proyectos allí donde lo que existe alrededor es muy bueno, donde hay escuelas, parques y plazas, acceso al transporte y otras amenidades.
El suelo vale por lo que se puede hacer con él y, por eso, aquello que el Código Urbanístico habilita (o no) modifica el precio de ese suelo: no tiene el mismo valor una parcela donde se pueden construir tres pisos que una donde se pueden edificar 30. Como la “normativa” de qué es lo que se puede construir y qué no depende del Estado, a partir del 2018 los constructores “compran” parte de ese permiso; de otra manera, el mayor valor del suelo estaría “subsidiando” a quienes menos lo necesitan (los dueños del suelo).
Entonces, los constructores edifican en las mejores zonas, donde el suelo es más caro y donde no toda la población puede acceder.
¿Qué se puede hacer para mejorar el acceso a la vivienda?
Lo primero es que se construya en lugares donde el suelo es actualmente más barato, ya que permitiría precios de venta más bajos y alquileres más accesibles. Sin embargo, ningún constructor lo hace hoy en día porque lo ve riesgoso, porque la zona no es buena y porque la gente de todas formas no lo podría pagar.
La solución al déficit habitacional
En ese contexto es necesaria la intervención pública: con los recursos que ya existen se debe intervenir en zonas hoy desfavorecidas y mejorar todo aquello que el privado no brinda, como escuelas, más y mejores servicios básicos, parques, plazas, iluminación y seguridad.
Por otro lado, debería asegurarse un determinado porcentaje de unidades vendidas con créditos de bancos públicos, lo cual reduciría el riesgo de los constructores de pequeña escala, que hoy construyen edificios de entre cuatro y ocho pisos y muchas veces hunden casi todo su capital para poder llevar a cabo un proyecto de vivienda.
¿Quiénes podrían ser priorizados para los créditos?
El personal de salud, maestros/as y jóvenes profesionales. Por otro lado, solo al aumentar la oferta de vivienda es que se pueden desarrollar esquemas de ayuda al alquiler para grupos vulnerables; de otra manera, habría más personas compitiendo por la misma cantidad de viviendas, lo que incrementaría su precio sin mejorar el acceso.
El microcentro podría ser transformado en un barrio joven.
Uno de los focos para este tipo de intervenciones tiene que estar en el sur de la ciudad, ya que allí se encuentran la mayor cantidad de hogares hacinados (con más de tres personas durmiendo en el mismo cuarto). Creando nuevas sub-centralidades se quitaría presión a diferentes barrios
