Un economista revela qué debe suceder para que crezca el crédito hipotecario en Argentina
El especialista que sigue el minuto a minuto del financiamiento en propiedades plantea las respuestas a cuatro preguntas clave.
*Fecha: 9 de octubre de 2025*
*Tiempo de lectura: 7 minutos*
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, expone los puntos necesarios para que el crédito hipotecario se expanda en Argentina. En los últimos dos años, los bancos otorgaron alrededor de 35.000 créditos hipotecarios, y septiembre de 2025 se destacó como el mejor mes en siete años y medio, alcanzando los US$350 millones. A pesar de estos números positivos en comparación con el pasado reciente, el mercado local de crédito hipotecario sigue siendo uno de los más pequeños del mundo, representando menos del 0,5% del PBI.
En Argentina, el crédito hipotecario se ha vuelto una especie de reliquia. Su escasez no es casual ni coyuntural; es el resultado de factores estructurales, financieros e institucionales que, si no se abordan de manera integral, continuarán postergando el acceso a la vivienda para millones de familias.
¿Qué se necesita para que el crédito se expanda?
Para que el crédito hipotecario tome impulso, es necesario mirar más allá de la tasa de interés y el tipo de cambio. Se requiere una reconstrucción profunda de las condiciones macroeconómicas, del sistema financiero y de los instrumentos específicos que faciliten el financiamiento a largo plazo.
1. Cuál es el primer paso
Existen múltiples iniciativas para fortalecer el crédito hipotecario, pero el primer paso es ordenar la macroeconomía. Sin estabilidad cambiaria, reducción del riesgo país y políticas fiscales y monetarias coherentes, el crédito no sobrevivirá.
Los bancos no prestan a 20 años en un país donde no se puede proyectar ni el trimestre siguiente. La volatilidad del dólar, la inflación persistente y la falta de anclas macro desalientan tanto la oferta como la demanda de crédito. Aunque se han dado pasos en los últimos dos años hacia un equilibrio fiscal, aún falta mucho para consolidar el acceso a financiamiento a largo plazo.
No es suficiente con estabilizar precios; es crucial mejorar el nivel de ingresos y la relación entre ingresos y valor de la vivienda. La demanda de crédito es infinita, especialmente entre los jóvenes que buscan independizarse.
2. La desconfianza en el peso, un karma de la Argentina
El segundo eje es el sistema financiero. Para que exista crédito, debe haber fondeo y para ello, los bancos requieren depósitos estables a largo plazo. Actualmente, la liquidez del sistema está concentrada en instrumentos de corto plazo, con tasas elevadas y sin incentivos para canalizarse hacia el crédito hipotecario.
El sistema financiero argentino es pequeño en relación con el tamaño de la economía. Aumentar su profundidad no es solo cuestión de regulación, sino de confianza. Sin estabilidad macroeconómica, los depósitos seguirán siendo volátiles y escasos.
3. Cuáles son los instrumentos necesarios
Incluso con estabilidad macro y un sistema financiero más robusto, el crédito hipotecario necesita instrumentos específicos que lo hagan viable. La securitización es uno de ellos, permitiendo que los bancos adelanten el cobro de cuotas a cambio de vender a un inversor la posibilidad de cobrarlas a lo largo del tiempo. Esto transforma créditos individuales en activos financieros negociables.
Otros instrumentos clave son los fondos de compensación y los seguros hipotecarios, que disminuyen la necesidad de ahorro previo y permiten financiar un porcentaje mayor del costo de la vivienda. También es fundamental ofrecer coberturas cambiarias para proteger a los deudores de la volatilidad del dólar.
4. El desafío de conectar oferta y demanda
Finalmente, el crédito hipotecario no puede pensarse de manera aislada. El financiamiento está actualmente concentrado en la compra de viviendas usadas, limitando su impacto en la construcción y el empleo. Es esencial unir el crédito a la compra con el crédito a la construcción, generando un círculo virtuoso que dinamice la economía.
Además, se requiere un impulso federal para el desarrollo de viviendas. Los distintos niveles de gobierno deben coordinar esfuerzos para financiar, promover y comercializar proyectos que respondan a la demanda real.
Conclusión
La vuelta del crédito hipotecario no depende de una sola variable. Es el resultado de un ecosistema que debe reconstruirse con paciencia, inteligencia y coordinación. Ordenar la macroeconomía, fortalecer el sistema financiero, diseñar instrumentos adecuados y conectar el crédito con el desarrollo inmobiliario son los pilares de una estrategia que puede devolver al crédito hipotecario su rol central en la movilidad social y el desarrollo económico.
*Fuente: Federico González Rouco*
*Link Original: La Nación*
