El fenómeno de Vaca Muerta impacta en San Martín de los Andes con una demanda creciente de propiedades
UNA PLAZA QUE SE VIENE EXPANDIENDO PORQUE EN NEUQUÉN ESTÁ UNO DE LOS MOTORES DE LA ECONOMÍA. HAY GRAN INTERÉS PROVENIENTE DE UN PÚBLICO LOCAL Y DE COMPRADORES EXTRANJEROS.
Desde hace unos años, el mercado inmobiliario de la Patagonia registra un crecimiento que se observa en distintas zonas como Bariloche, Puerto Madryn, Villa La Angostura, Vaca Muerta y Alto Valle.
En esta dinámica, San Martín de los Andes, en Neuquén, ocupa un lugar especial. Se trata de una plaza que se viene expandiendo notablemente, no solo por la alta demanda del público local sino también por compradores que provienen del exterior.
Además, tiene una característica que la diferencia de otras plazas. Su crecimiento inmobiliario no depende exclusivamente de un ciclo económico puntual. Tiene detrás una demanda turística consolidada, un fuerte atractivo como destino de segunda vivienda y una oferta de suelo naturalmente limitada.
UNA APUESTA A LARGO PLAZO
Esa combinación le da al mercado fundamentos de largo plazo. La escasez de tierra es, al mismo tiempo, una de sus principales fortalezas porque ayuda a sostener los valores; y uno de sus mayores desafíos porque también genera presión sobre el acceso a la vivienda para quienes viven y trabajan en la ciudad.
Un dato clave es que San Martín de los Andes está en Neuquén, una provincia que hoy es uno de los motores de la economía del país.
A 500 kilómetros, Vaca Muerta tiene un impacto indirecto, pero cada vez más visible. No porque San Martín de los Andes sea un polo petrolero, sino porque el crecimiento de la actividad energética genera mayor movimiento económico y atrae a profesionales, ejecutivos e inversores. En ese contexto, la ciudad aparece como una alternativa atractiva para segunda vivienda, descanso y renta turística.
“Probablemente Neuquén sea la provincia más fuerte en inversiones, desarrollo e incremento de la población. Hay una presión demográfica que también se observa en San Martín de los Andes, que recibe parte del derrame que se produce con el crecimiento de la industria petrolera”, dice Federico Zabala, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de San Martín de los Andes (Cadesma).
La entidad se formó hace aproximadamente un año para brindar un marco jurídico al trabajo que venían realizando distintos desarrolladores. Cadesma también tiene el objetivo de trabajar para resolver algunas necesidades insatisfechas relacionadas con la conectividad y los servicios.
San Martín de los Andes se ha convertido en un destino de segunda vivienda. “El aeropuerto Aviador Carlos Campos continúa avanzando en su proceso de transformación. Busca fortalecer la infraestructura aeroportuaria y se están realizando obras en la terminal aérea, destinadas a reforzar sectores estructurales y puesta a punto del edificio original. A futuro la idea es poder recibir vuelos internacionales”, agrega el directivo y titular de la constructora Nova Fusión SRL.
ADECUACIÓN DEL CÓDIGO URBANÍSTICO
Paralelamente, desde hace un año la provincia viene trabajando en la adecuación del código urbanístico. Se está realizando un plan de ordenamiento urbano y de tránsito vehicular, porque aún hay normas que se superponen.
En tanto, Lorna Taylor, de la desarrolladora Estancia Chapelco SA, refiere que “la creciente demanda de viviendas, espacios comerciales, oficinas y nuevos desarrollos demuestra la confianza que existe en el potencial de la provincia y en las oportunidades que ofrece para invertir”.
“Sin embargo, el crecimiento de Neuquén no se explica únicamente por el desarrollo energético. La provincia ha logrado consolidar un modelo en el que conviven e interactúan dos grandes motores de su economía: la energía y el turismo”, señala Taylor.
Para Germán Tavella, CEO de la inmobiliaria homónima que comercializa varios proyectos en la zona, “la ciudad posee muchos beneficios que otras zonas turísticas no tienen. La Patagonia es una marca internacional y está valorada a nivel mundial, por eso surgen desarrollos que potencian las características naturales del paisaje e incluyen amenities rodeados de bosques y arroyos”.
En cuanto a la oferta inmobiliaria, es bastante diversa. “Los lotes representan una parte importante del mercado, especialmente en loteos y barrios semiprivados de las afueras, sobre corredores como la ruta 40 y zonas como El Remanso, Ruca Hue y Las Marías del Valle, donde hay terrenos desde 200 m2 hasta 2500 m2”, explica Sebastián Sosa.
El presidente y cofundador de Remax Argentina y Uruguay señala que “en el segmento de usados predominan las casas de madera y estilo montaña, dúplex y ph tanto en zonas cercanas al centro como en barrios consolidados”.
OFERTA Y DEMANDA VS NUEVOS Y USADOS
En cuanto a productos nuevos, hay una oferta creciente de departamentos y monoambientes, muchos amoblados y orientados a la renta turística. “Además, hay desarrollos de cabañas y condominios de montaña en barrios cerrados”, dice.
La demanda, en tanto, tiene principalmente dos grandes perfiles. Por un lado, quienes buscan una segunda vivienda o una propiedad como inversión para renta turística. Por otro, personas que llegan a San Martín de los Andes para radicarse de manera permanente, muchas veces vinculados directa o indirectamente al crecimiento de la actividad económica de la región.
“En el segmento de inversión y segunda vivienda hay una demanda de departamentos de uno y dos dormitorios, en zonas céntricas y con potencial para alquiler temporario. Para vivienda permanente hay interés por casas de tres a cinco ambientes, y por lotes en barrios cerrados o semiprivados, especialmente con buenas vistas y la posibilidad de construir una vivienda personalizada”, describe Sosa.
PRODUCTOS QUE COTIZAN DE US$ 2800 A US$ 4000 EL M2
En cuanto a precios, en las ubicaciones más consolidadas, los desarrollos premium pueden ubicarse alrededor de US$ 4000 el m2. En loteos y barrios de la periferia, los valores son sensiblemente menores. En proyectos de pozo, las opciones oscilan entre US$ 2800 y US$ 3200.
El desafío de lograr un equilibrio entre la expansión y el respeto por el entorno natural. “San Martín de los Andes históricamente se posicionó entre las plazas turísticas con los valores de m2 más altos del país. Esto tiene que ver con una combinación muy concreta: demanda sostenida, atractivo turístico y poca disponibilidad de suelo”, coinciden los brokers consultados.
Un dato para seguir de cerca es la recuperación del crédito hipotecario. “En 2025 la participación de San Martín de los Andes en el total de escrituras superó el 12%, más que duplicando el 2024. Si bien el acceso todavía es limitado, la recuperación del financiamiento puede ampliar progresivamente la demanda”, resalta Sosa.
El perfil del comprador es diverso. Inicialmente, muchos llegan como turistas, viajan varias veces y finalmente toman la decisión de invertir o bien radicarse. “En general, predominan familias y profesionales que buscan mejorar su calidad de vida. También hay inversores que consideran a la ciudad como un mercado seguro que permite preservar su capital”, afirma Sebastián Haber.
El titular de la inmobiliaria Century 21 Dolomite de San Martín de los Andes indica que “en cuanto al origen, la mayor parte de la demanda proviene de grandes centros urbanos como Buenos Aires, Córdoba y Rosario, aunque también existe un creciente interés desde otras provincias y de argentinos residentes en el exterior”.
Hay demanda de lotes y viviendas en barrios cerrados. En los últimos años, se observa un aumento de compradores que pueden trabajar de manera remota y priorizan destinos que combinan naturaleza, baja densidad poblacional, infraestructura y servicios.
Hacia el futuro, más que centrarse en la suba de precios, es importante observar cómo evoluciona la ciudad, qué zonas logran consolidarse, los nuevos desarrollos que surgen y cómo se equilibra la demanda de inversión y turismo con la necesidad de inmuebles para residencia permanente.
También, fundamentalmente, lograr que el desarrollo urbano pueda mantener un equilibrio entre la expansión y el respeto por el entorno natural, un aspecto altamente valorado por quienes eligen vivir o invertir en la ciudad.
Fuente: Liliana Carbello
Link Original: https://www.clarin.com/arq/inmobiliario/fenomeno-vaca-muerta-impacta-san-martin-andes-demanda-creciente-propiedades_0_Juy6hYSIW6.html
