Las expensas suben menos que la inflación, pero el invierno y la morosidad ponen a prueba las cuentas
En mayo, las expensas aumentaron apenas 0,1% en la Ciudad de Buenos Aires y quedaron por debajo de la inflación interanual. Mientras el ritmo de las subas se modera, los edificios enfrentan mayores costos de energía, mantenimiento y morosidad.
Después de años de aumentos que golpearon el bolsillo de propietarios e inquilinos, las expensas empiezan a dar una tregua, aunque esto no quiere decir que se hayan vuelto baratas. En mayo, en la Ciudad de Buenos Aires subieron apenas 0,1%, por debajo de la inflación. Sin embargo, el invierno vuelve a poner a prueba las cuentas de los edificios, y en paralelo, la morosidad continúa siendo uno de los principales desafíos para los consorcios.
La expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en mayo los $336.960, según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios. La suba interanual fue del 30,5%, por debajo de la inflación acumulada de los últimos doce meses, que según el INDEC llegó al 33,2%.
A nivel nacional, otro estudio de Octopus Proptech, sobre más de 150.000 hogares, registró una expensa promedio de $269.323, con un aumento mensual del 1,03% y una suba acumulada del 3,45% en los primeros cinco meses del año. En comparación, durante todo 2025 las expensas habían aumentado casi un 38%.
“Después de varios años marcados por aumentos constantes, empezamos a ver una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio sea más barato”, explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
Desde Octopus Proptech observan una tendencia similar. “Hoy estamos viendo que se normalizó la relación y empiezan a ubicarse un poco por detrás de la inflación”, afirmó Nicolás Baccigalupo, CEO de la compañía. Según explicó, esto responde en parte a una desaceleración de las paritarias y a una mayor estabilidad en algunos costos que habían tenido fuertes correcciones durante 2024 y 2025.
Los gastos que más pesan
Los salarios representan entre el 29% y el 32% de los gastos totales de un edificio, según estudios privados. Pese a esa desaceleración, los costos estructurales siguen representando la mayor parte de las expensas. Más del 75% de los gastos de los consorcios se concentra en cuatro rubros:
– Salarios y cargas sociales: 29%
– Mantenimiento: 17,5%
– Abonos y servicios contratados: 16,9%
– Servicios públicos: 13,6%
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, ConsorcioAbierto detectó que los salarios representan el 32% de los gastos totales, seguidos por mantenimiento y gastos operativos con el 29%.
El desafío del invierno
Las bajas temperaturas traen consigo gastos estacionales que pueden alterar el equilibrio de las cuentas. Además del mayor consumo de gas por la calefacción, también aumenta el gasto eléctrico en los espacios comunes debido a la mayor cantidad de horas de iluminación.
En los edificios con calefacción central, el gas suele convertirse en uno de los principales factores de presión sobre las expensas durante los meses más fríos. “En un edificio de 40 unidades con un presupuesto mensual de seis millones de pesos, la factura de gas en pleno invierno puede llegar a los dos millones. Es decir, alrededor del 30% del presupuesto total del consorcio”, explicó Rodrigo Martínez Daveño, administrador y abogado.
Los especialistas recomiendan realizar controles preventivos en:
– Calderas
– Sistemas de calefacción central
– Bombas de agua
– Instalaciones de gas
– Redes eléctricas
Para Baccigalupo, los consorcios están apostando cada vez más al mantenimiento preventivo. “Con un escenario macroeconómico más estable, los consorcios pueden planificar mejor y están creciendo las tareas de mantenimiento preventivo”, sostuvo.
Además, sugieren promover hábitos de consumo responsable entre los vecinos, como regular adecuadamente la calefacción y evitar pérdidas de calor en espacios comunes.
Morosidad: un problema que persiste
Aunque la cobrabilidad sigue siendo elevada, la mora continúa siendo uno de los principales dolores de cabeza de los consorcios. Según ConsorcioAbierto, el 17% de las unidades funcionales mantiene algún nivel de deuda, tanto en la Ciudad como en la provincia de Buenos Aires.
Por su parte, Octopus Proptech indicó que la cobrabilidad promedio se mantiene por encima del 91%, aunque las deudas suelen concentrarse en pocas unidades que acumulan atrasos durante largos períodos. “Más de nueve de cada diez personas pagan las expensas en término”, destacó Baccigalupo.
Los especialistas coinciden en que la mejor estrategia es actuar rápidamente mediante recordatorios y planes de pago antes de llegar a instancias judiciales. Sin embargo, los administradores advierten un cambio en el comportamiento de algunos propietarios frente a las deudas. “Hoy, en muchos casos, dejan de pagar los dos y hay que ir a la vía judicial”, sostuvo Daveño.
¿Quién responde por las expensas impagas?
Es una de las consultas más frecuentes cuando quien ocupa la vivienda es un inquilino. El especialista recordó que, independientemente de quién habite la unidad, “frente al consorcio, quien responde por las expensas impagas es siempre el propietario”.
Por ese motivo, cualquier reclamo por deuda se realiza contra el titular del inmueble y no contra el inquilino. “Si hay respuesta, generalmente se busca un acuerdo de pago y se otorgan facilidades para regularizar la deuda”, aclaró.
Expensas ordinarias y extraordinarias: una diferencia que sigue generando conflictos
Uno de los temas más discutidos en los consorcios tiene que ver con quién debe afrontar determinados gastos cuando la vivienda está alquilada. Según los administradores, las obras que agregan valor al edificio se consideran expensas extraordinarias y deben ser afrontadas por los propietarios.
Entre ellas se encuentran, por ejemplo, la incorporación de un nuevo sistema de vigilancia o mejoras en las áreas comunes. En cambio, los trabajos de conservación y mantenimiento habitual no tienen esa consideración. “Por ley, los gastos de mantenimiento no son expensas extraordinarias”, explicó Daveño.
Una etapa más estable
El sector coincide en que los años de aumentos explosivos parecen haber quedado atrás. La combinación de una inflación más moderada, paritarias más alineadas y una mayor estabilidad en algunos costos permite proyectar un escenario más previsible para los próximos meses.
Sin embargo, el desafío seguirá siendo administrar eficientemente los gastos comunes, controlar el consumo energético durante el invierno y evitar que la morosidad vuelva a convertirse en un factor de presión sobre las cuentas de los consorcios.
Fuente: Soledad Navarro
Link Original: Clarín
