Las propiedades no aumentan y el negocio inmobiliario se prepara para un nuevo ciclo: las claves para entenderlo
Con el costo de la construcción en alza y precios retrasados de las propiedades usadas, los desarrolladores enfrentan un mercado complejo.
*24 de junio de 2026 – 06:54*
La Nación – Carla Quiroga
El mercado inmobiliario calienta motores para un nuevo ciclo. Hace un par de semanas se colocó el primer REIT (Real Estate Investment Trust) del país. Se esperaban US$15 millones, pero se cerró en US$45 millones, superando todas las expectativas. Este dato es una señal alentadora para un mercado que digiere los cambios repentinos de los últimos dos años. El costo de construcción, en dólares, se disparó un 138% desde octubre de 2023, y los precios de propiedades usadas están retrasados, en un mercado muy estoqueado con poco crédito hipotecario.
Otros números reflejan los embates que sufre el sector: la construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo y en un año perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5.000, según el presidente de la Cámara sectorial, Gustavo Weiss. Sin embargo, los empresarios no sienten que la industria sea una de las perdedoras del modelo económico del presidente Javier Milei. De hecho, están en acción: compran terrenos y proyectan nuevas obras. Pero, ¿por qué lo hacen sin siquiera saber cuánto les costará construir cada metro cuadrado?
“Venimos de una Argentina distorsionada. Estamos en un proceso de reordenamiento y vienen épocas buenas. Somos optimistas seriales”, respondió Gerardo Azcuy, dueño de la desarrolladora que lleva su apellido, con proyectos en Caballito y en Nordelta.
La construcción cayó un 4% en abril respecto de marzo y en un año perdió 120.000 empleos.
Para entender la foto actual, los desarrolladores invitan a usar la lógica: quién puede pretender el mismo movimiento del pasado si ya no hay una demanda que necesite refugiarse de la inflación, a la que le “queman los pesos”, ni con necesidad de dolarizarlos con ladrillos. Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero. Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, definió al momento como de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización.
En este contexto, surgen algunas premisas claves a la hora de describir la realidad del mercado inmobiliario.
1. El nuevo mercado exige trabajar más para ganar menos
En este contexto, los desarrolladores se encontraron de un día para el otro con un mercado con menos compradores y balances al límite del rojo, afectados por la suba del costo de las estructuras de sus empresas. Hoy ya digirieron la nueva realidad: tienen que trabajar más y ganar menos. “En un país que pasó de un riesgo país de 2000 a 500 puntos, es lógico que las tasas de rentabilidad se compriman”, fue directo De la Serna. Azcuy minimizó el impacto: “Estamos construyendo en terrenos que compramos en otras administraciones y a otros valores: el margen siempre está”.
Carlos Spina, socio de Argencons, reconoció que “hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”. Solo hay negocio en los proyectos premium únicos e irrepetibles en las zonas consolidadas. “Es el segmento que resiste los embates del aumento del costo de construcción. Hay consultas calificadas y se vende”, explicó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
2. La paradoja: un departamento en pozo sale más que uno a estrenar
Los players se incomodan a la hora de hablar de precios en pozo porque pasa algo inédito: un departamento en construcción puede costar más que uno a estrenar. El dólar planchado impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m². “¿Está caro respecto a qué? El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m²”, advirtió Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima.
Además, se refiere a la inercia inflacionaria que tuvo el dólar, que en los últimos diez años fue del 40%. Este dato es clave porque podría anticipar tiempos de reactivación, si se tiene en cuenta que los dólares en el colchón pierden poder adquisitivo y los activos reales son protectores en contextos inflacionarios. Pero quienes busquen refugiarse en ladrillos deberán estar más atentos que nunca de a quién le compran un departamento en pozo. “La gente ya no le da el dinero a cualquiera, analiza la solvencia de quienes impulsan los proyectos y el origen de los fondos. La confianza es un indicador clave”, explicó Toribio Achával, director de la inmobiliaria homónima.
3. Y los precios de los usados no aumentan
El economista Federico González Rouco destacó que el atraso de los precios de los usados se estima en 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones. Sin embargo, aclaró que nadie espera que los valores se disparen de un día para el otro. No es casual que los empresarios estén mirando tierra para comprar. “Son nuestra materia prima: refleja el optimismo que tenemos hacia el futuro aunque con múltiples desafíos”, reflexionó Issel Kiperszmid, de Dypsa.
El año pasado cerró con 69.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un buen número en el recorrido histórico. Pero, por ahora, no alcanza para impulsar los precios de los usados: en seis meses aumentaron un 0,5%, y en 12 meses, solo un 1,9%, según datos de Zonaprop.
4. Se anticipa un nuevo ciclo: cada vez más gente mira propiedades para comprar
El lado positivo es que la estabilidad de los valores y un tipo de cambio fijo generó que las propiedades volvieran a moverse, aunque sin euforia. “El 45% de la audiencia busca propiedades para comprar, ocho puntos más que el promedio histórico de la serie, que fue del 37%”, compartió Leandro Molina, director general de Zonaprop. De a poco, se rompe el wait & see porque nadie espera los sobresaltos históricos que caracterizaron al mercado inmobiliario. “Compran porque las propiedades están baratas: es el momento para hacerlo, pero no para vender”, aconsejó Luis Ramos, presidente de la inmobiliaria L.J.Ramos.
Entre quienes buscan propiedades, el 66% mira tickets por menos de US$175.000. Las operaciones con financiamiento representan hoy el 11% de las escrituras; hace un año, era el 20%. Si bien las tasas de las líneas volvieron a bajar y se ubican por debajo del 10% promedio, la oferta continúa concentrada en muy pocas entidades.
La realidad es que hasta que no se genere fondeo a largo plazo que permita a los bancos descargar sus carteras de hipotecarios y recuperar liquidez para seguir prestando, el financiamiento será un pendiente.
5. Los emprendimientos de “lujo” son los únicos que se venden
Los proyectos inmobiliarios pensados para lo más alto de la pirámide son los únicos que se están vendiendo. ¿La razón? Convalidan un alza del costo de construcción, en dólares, que no da tregua. “El lujo se redefine; ya no es aparentar, sino lograr un habitar diferente”, explicó Ignacio Trabucchi, socio de ATV. “La gente no discute el precio, busca experiencia y sofisticación”, agregó Héctor Lostri, director de la inmobiliaria Narvaez.
Los desarrolladores destacan que tienen una oportunidad por la falta de oferta nueva residencial “de lujo” y no ven al ladrillo como refugio de valor sino como multiplicador, porque al ser proyectos únicos e irrepetibles se vuelven aspiracionales inclusive para una demanda extranjera.
6. ¿Quién dijo que la gente se volvió a la ciudad?
Un análisis aparte merece el suburbano, un mercado que vive su momento de gloria. “La vuelta a la ciudad es un mito: aún con este costo, Nordelta tiene 580 obras y Puertos, 500”, justificó Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, quien resaltó compradores más exigentes en servicios. El agua no se negocia y las lagunas cristalinas ganan terreno.
7. Hay una demanda genuina y proyectos que se piensan más allá de la caja
Cada uno en su industria, adaptarse a los cambios y además crecer no es un reto para cualquiera. Jeremías González Toledo, de Inarch, avanza con la construcción de Vía Viva, un emprendimiento que cambiará la Avenida del Libertador. “Conectamos espacios urbanos ya consolidados. La clave es que el proyecto no se puede olvidar ni dejar de comunicarse con el entorno”.
8. Las oficinas ya superaron la peor crisis de su historia: la pandemia
El mercado de oficinas está demandado, sólido y dinámico. Sin embargo, el desafío reside en la oferta
