Crédito hipotecario: la alianza entre una desarrolladora y un banco para financiar hasta el 80% a 20 años en pozo
El esquema permite acceder al financiamiento desde la firma del boleto de compraventa, sin esperar a que la propiedad esté escriturada.
9 de septiembre de 2026
08:35
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En el mercado inmobiliario actual, acceder a una unidad en construcción se volvió bastante más difícil.
En el mercado inmobiliario existe una paradoja: comprar un departamento usado y comprar uno en pozo pareciera que hoy pertenecen a dos sectores distintos. Mientras las propiedades usadas todavía mantienen valores relativamente bajos y concentran buena parte de la demanda, acceder a una unidad en pozo se volvió más complicado. Los costos de construcción han elevado los precios, las financiaciones de los desarrolladores suelen ser más cortas y los bancos generalmente participan solo cuando existe una escritura para hipotecar.
Este último punto deja afuera del crédito hipotecario tradicional a quienes desean comprar una vivienda nueva antes de que esté terminada, ya que para que una propiedad pueda ser utilizada como garantía debe contar con título y estar en condiciones de escriturarse e hipotecarse a favor del banco.
En este contexto, comienzan a surgir acuerdos entre bancos y desarrolladores que buscan llevar el crédito también a las unidades en construcción. Un ejemplo es el de ICBC y Criba Real Estate, que han lanzado una línea que permite financiar desde la firma del boleto hasta el 80% del valor y a un plazo máximo de 20 años.
Empiezan a aparecer cada vez más acuerdos entre bancos y desarrolladores que intentan llevar el crédito también a las unidades en construcción. “El que quería comprarse una unidad en pozo no tenía un plazo de 20 años, sino que tenía que contar con gran parte del capital”, señala Jimena Loria y Alemany, jefa de Producto de Préstamos Hipotecarios de ICBC. Para el banco, ahí aparece una oportunidad: trasladar el financiamiento de largo plazo a sectores de ingresos medios que hasta ahora no podían acceder a este tipo de propiedades.
Manuel Valdés, director comercial de la desarrolladora, compara esta situación con otros mercados: “Hay un segmento de la población que quiere comprarse un cero kilómetro y otro que prefiere un usado. En vivienda pasa lo mismo: hay gente que tiene capacidad para afrontar una cuota pero quiere comprar un producto nuevo o en construcción”.
La propuesta ya está activa y comenzará a implementarse en Bóreas Almagro, un proyecto ubicado en la esquina de avenida Rivadavia y Bulnes. La particularidad del esquema está en cómo resuelve uno de los principales obstáculos que enfrenta el crédito para viviendas en construcción.
CÓMO FUNCIONA EL CRÉDITO PARA UNA PROPIEDAD QUE TODAVÍA NO TIENE ESCRITURA
No es un crédito puente. Para el tomador funciona igual que un crédito hipotecario, con la diferencia de que no se hipoteca el bien porque todavía no está la escritura. Ahí aparece la garantía del desarrollador. Loria y Alemany explican que una persona puede acceder a una línea para comprar a 20 años y financiar hasta el 80% de la unidad. “Lo interesante es que se asegura el crédito a largo plazo desde el boleto. Tomamos en garantía el boleto y tenemos un acuerdo con el desarrollador, que funciona como una especie de garante”.
El desarrollo se encuentra en Almagro y apunta a un sector de la clase media que busca comprar un departamento a estrenar. El crédito es en UVA y tiene las mismas condiciones que un hipotecario tradicional:
- La tasa general es del 9,9%, mientras que quienes acrediten haberes en la entidad pueden acceder a una tasa del 6,9%.
- Disponible para vivienda única y permanente.
- El monto máximo es de $450 millones.
- El banco puede prestar hasta el 80% del valor de la unidad, siempre que la cuota no represente más del 25% de los ingresos demostrados.
- Pueden acceder trabajadores en relación de dependencia, monotributistas e independientes, y también se permite sumar ingresos entre cónyuges, convivientes o con padre o madre.
“Venimos trabajando con algunos de los desarrolladores más importantes del país para aprender de manera conjunta. La idea es ampliar la línea de financiamiento para un perfil que antes no podía acceder”, afirma Loria y Alemany.
UN DESARROLLO EN ALMAGRO COMO PRIMERA PRUEBA
Ubicado sobre la avenida Rivadavia y Bulnes, el desarrollo tiene 16 pisos y 104 unidades, con tipologías que van de uno a cuatro ambientes. El proyecto fue pensado para responder tanto a quienes buscan una vivienda propia como a quienes ven en una unidad en construcción una alternativa de inversión.
“El acceso al financiamiento es una de las principales variables que motivan la decisión de compra. Incorporar esta herramienta nos permite ampliar las alternativas para nuestros clientes y combinar la compra en etapa de construcción con un crédito bancario de largo plazo”, señala Valdés.
Los valores de las unidades se encuentran aproximadamente entre US$80.000 y US$300.000, dependiendo de la tipología. Por lo que, tomando como ejemplo una unidad que arranca con el ticket más bajo, con un crédito a 20 años y la tasa del 6,9%, la cuota inicial quedaría en alrededor de $700.000. Actualmente, según Valdés, la obra tiene cerca del 90% de avance y la entrega está prevista para diciembre de este año.
La elección del desarrollo no fue casual; tanto la desarrolladora como el banco aseguran que el objetivo inicial es probar el instrumento en un producto orientado principalmente a la clase media. “La clase media es la que necesita crédito. Está orientado a la vivienda única o a la primera vivienda; no estamos apuntando exclusivamente al segmento ABC1 que busca agrandar su departamento o su casa”, señala Valdés.
“La idea es ampliar el acceso y ofrecer un préstamo de largo plazo, punta a punta, para algo que antes quedaba al alcance de muy pocos”, agregan Loria y Alemany.
Bóreas funcionará como una prueba piloto. Si el mecanismo muestra demanda y funciona operativamente, la intención de ambas compañías es extenderlo a nuevos emprendimientos.
Fuente: Candela Contreras
Link Original: La Nación
